나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [15] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경3946 (15) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 기본 현황

물건명: 비엘캐슬 3층 306호

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (15)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 306호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축물 사용승인일: 2021년 11월 16일

총 층수: 5층 중 3층

감정가: 209,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

건물 전용 면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

본건은 건물 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태인 것으로 현장 조사되었습니다. 감정평가 시 이러한 화재 피해 상황을 감안하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 대지권 토지(괴정동 431)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 02일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 오동열 (130,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 말소)

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 말소)

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오동열

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권이 존재하나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 (JSON 분석 기반)

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 확인되었습니다. 본건과는 다른 단지이므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

* 대호하이츠 (2015년식, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 15,950만원에 매매.

* 영승골드빌라 (1997년식, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 13,100만원에 매매.

* 서일빌라 (1991년식, 58.5㎡): 2026년 7월 20일, 10,600만원에 매매.

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 연식 대비 최근 매매 사례 중 가장 유사한 대호하이츠(2015년식)의 거래가격을 고려할 때, 화재 피해가 없는 정상 상태였다면 15,950만원 이상의 시세가 형성될 수 있었을 것으로 보입니다. 다만, 본건은 현재 화재로 인한 심각한 내부 피해 상태이므로, 실제 시장 가치는 상당 부분 하락했을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층 306호입니다.

사용승인일은 2021년 11월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외부 마감은 드라이비트 및 일부 노출판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감 등입니다.

그러나, 2026년 7월 26일경 발생한 화재로 인해 내부 마감재, 집기 등이 소실 및 그을음 상태로 심각한 손상을 입었습니다.

5.2. 이용 상태 및 설비

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해 복구 비용: 건물 내부 마감재의 소실 및 그을음 상태로 인해 상당한 수리 및 복구 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 이에 대한 추가적인 지출이 필요합니다.

* 내부 손상 불확실성: 화재로 인한 손상 정도를 외부 관찰로만 확인하였으며, 벽체, 기둥 등 내부 구조물 및 배관 등의 손상 여부는 추가 확인이 필요합니다. 이에 따른 예상치 못한 추가 손상 발견 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상 복잡성이 존재하며 추가적인 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 3,048,296,101원으로 감정가 대비 매우 높아, 유찰 가능성 및 경매 진행의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 내부 상태가 심각하게 훼손된 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 감정평가 시 화재 피해를 감안했다고는 하나, 실제 복구에 필요한 비용과 시간, 그리고 구조적 손상 가능성 등을 면밀히 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다. 화재 피해 복구를 전제로 투자할 경우, 신축 건물로서의 가치 회복 가능성과 함께 상당한 수리 비용 부담을 감수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로서, 화재 복구 후 빠른 시세 회복 가능성이 있습니다.

* 괴정네거리 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 입지적 장점이 있습니다.

* 화재로 인한 피해를 감안하여 시세 대비 저가에 낙찰받을 경우, 복구 후 상당한 시세 차익 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 현재 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 화재로 인한 내부 손상으로 인해 상당한 복구 비용이 예상됩니다. 감정가 209,000,000원은 화재 피해를 감안한 금액으로 판단되나, 주변 유사 연식 및 면적의 정상 상태 건물 매매 사례(15,950만원)와 비교 시, 낙찰 후 복구 비용 및 수익률을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 추정 복구 비용: 약 2,500만원 ~ 4,000만원 (내부 전면 철거 및 재시공 기준)

* 최근 유사 정상 매매가: 약 15,950만원 (49.86㎡ 기준)

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 예상되는 투자 가치는 복구 비용과 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 책정해야 합니다.

감정가 대비 상당한 할인율을 적용하거나, 주변 시세 및 복구 비용을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

본 예상 입찰가는 시세, 복구 비용, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 추가 정보 분석을 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.