나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [3] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (3)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층 203호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: -

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 말소기준권리, 2021-12-02)

* 주택임차권: 강주현 (80,000,000원, 말소, 2026-04-09, 전입 2022-03-07, 확정 2022-02-14)

* 강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 말소, 2025-11-04, 사건번호 2025타경3946)

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2026-03-06, 사건번호 2026타경600441)

* 등기부채권 총액: 2,998,296,101원

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권이 확인되지 않습니다. 이는 잠재적 권리 관계 확인이 필요함을 의미합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강주현

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-07

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2026-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강주현은 대항력이 없으며, 보증금 80,000,000원은 등기부상 말소되는 것으로 확인되어 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산 시세 분석을 위해 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물이거나 인근 유사 건물의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 대전광역시 서구 괴정동 128-13, 대호하이츠 (2015년식, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 15,950만원에 거래. (약 319.9만원/㎡)

* 대전광역시 서구 괴정동 93-5, 영승골드빌라 (1997년식, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 13,100만원에 거래. (약 199.9만원/㎡)

* 대전광역시 서구 괴정동 51-14, 서일빌라 (1991년식, 58.5㎡): 2026년 7월 1일, 10,600만원에 거래. (약 181.2만원/㎡)

분석 결과, 본건(24.35㎡)은 면적이 유사 건물 대비 작은 편입니다. 최근 매매된 '대호하이츠'의 면적(49.86㎡)의 절반 수준입니다.

본건의 감정가(120,000,000원)는 약 492.8만원/㎡로, 이는 유사 건물의 최근 매매가(181.2 ~ 319.9만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다.

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 긍정적이나, 화재로 인한 소실 및 그을림 상태라는 점을 감안하면 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기가 갖추어져 있습니다.

건축물 표제부에 따르면 BL Castle은 2021년 11월 16일 사용승인된 건물로, 총 5층 규모이며 본건은 2층에 위치합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 2026년 7월 26일 내부 화재로 인해 마감재, 집기, 벽지, 바닥, 내장재 등이 소실 및 그을음 상태로 심각한 손상이 발생했습니다. 이는 상당한 수준의 보수 및 복구 비용 발생을 의미하며, 현장 외부 관찰만으로는 파악하기 어려운 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가 손상 가능성도 존재합니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 본건의 평(24.35㎡)당 감정가(약 492.8만원/㎡)는 주변 유사 건물 시세(약 181.2~319.9만원/㎡)보다 현저히 높습니다. 이는 감정가가 화재 피해를 반영했음에도 불구하고 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다.

* 권리관계 불확실성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에서는 확인되지 않아 해당 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공) 건물이라는 장점이 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 심각한 내부 손상을 입은 상태입니다. 보수 및 복구에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상되며, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 높은 감정가와 시장 시세 간의 차이, 그리고 화재로 인한 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 화재 피해 복구 후에는 비교적 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층을 대상으로 투자 및 재건축 시 잠재적 가치가 있습니다.

* 입지: 괴정네거리 인근으로 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 심각한 화재 피해로 인해 상당한 보수 및 복구 비용이 예상됩니다. 감정가는 120,000,000원이지만, 화재 피해 상태와 주변 시세, 그리고 신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 시세 차이를 고려할 때, 보수 비용을 감안한 보수적인 입찰 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가의 괴리, 그리고 복구 비용 발생 가능성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 보수적인 관점에서 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.