나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3992 [3] 대전광역시 서구 도안동 912 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 대전광역시 서구 도안동 소재 “목원대학교” 북동측 인근에 위치하며,주변에 주택 및 상가혼용지대로서, 주변에 단독주택(다가구주택)및 근린생활시설 등이 형성 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(2,4)토지까지 차량접근 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과함.

형태 및 이용상태

기호(2,4): 정방형 토지로서 "단독주택(다가구) 및 근린생활시설 등" 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(2,4)토지 서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 붉은벽돌 노출쌓기 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 칼라샷시 이중 창호 마감임.

건물의 구조

기호(5) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 변색벽돌 노출쌓기 및 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 내 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 및 일부 자기질 내장타일, 벽지 붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시 이중 창호 마감임.

이용상태

기호(5)건물은 단독(다가구)주택 및 제1,2종근린생활시설 등으로 이용중임.

이용상태

기호(3)건물은 단독(다가구)주택 및 제2종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(3)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

기호(5)건물 : 위생 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 태양광시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(5) 건물 일부에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 기호(ㄷ,ㄹ)이 소재함.

부합물 및 종물

본건 기호(3) 건물 일부에 별지 “사진용지”, “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 “작은내수변공원”남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지 및 근린생활시설, 초등학교·관공서 등이 소재하여 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 중 제806동 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 이중창중 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로의 도로와 각각 접하며, 인접 도로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 특수도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3992 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도안동 912 (도로명 주소: 대전광역시 서구 도안북로117번길 16)

용도: 다가구주택 및 제1,2종 근린생활시설

건축물 정보: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 (건물 기호 3), 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (건물 기호 5)

토지 면적: 298.80㎡ (약 90.38평)

건물 면적: 447.22㎡ (약 135.31평)

제시외 건물 면적: 121.70㎡ (약 36.80평)

감정가: 1,512,233,070원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물 및 태양광시설 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, 북동측 인근에 목원대학교가 소재하고 있습니다. 주변은 주택 및 상가 혼용지대로, 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 도안동은 자연과 현대가 조화를 이루는 동네로, 갑천생태호수공원, 계룡산 등을 끼고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 주변 인근으로 간선도로가 통과합니다. 본건 토지 서측으로 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부상 말소기준권리인 탄동새마을금고의 근저당권(2019년 5월 13일 접수, 408,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Land deed summary]

3.2. 등기부상 주요 권리 내역

* 토지 등기부채권 총액: 2,258,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 2,647,000,000원

* 주요 권리: 소유권 보존/이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 김 : 98,000,000원, 차임 100,000원

* 김 : 95,000,000원, 차임 0원

* 김 : 30,000,000원, 차임 550,000원

* 김 : 30,000,000원, 차임 0원

* 김 : 20,000,000원, 차임 800,000원

* 박 : 115,000,000원, 차임 0원

* 신 : 80,000,000원, 차임 0원

* 에 : 5,000,000원, 차임 500,000원

* 이 : 3,000,000원, 차임 300,000원

* 이 : 2,000,000원, 차임 350,000원

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원

* 정 (승계인): 113,000,000원, 차임 0원

* 총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후 수요

본건 건물은 다가구주택과 제1,2종 근린생활시설로 이용 중에 있어, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. [cite: Building appraisal] 인근에 목원대학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 도안 신도시 내에 위치하여 주민들을 위한 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

도안동 일대는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 갑천생태호수공원, 계룡산 등 자연 환경이 우수하여 산책 및 여가 활동에 용이합니다. 또한, 대전도안중학교 등 교육 시설 및 다양한 상업 편의시설이 근접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

쾌적한 주거 환경을 최우선으로 설계된 신도시로, 트렌디한 카페와 베이커리 등이 즐비하여 주거 만족도가 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액(토지 2,258,000,000원 + 건물 2,647,000,000원 = 4,905,000,000원)이 감정가(1,512,233,070원)에 비해 매우 높습니다. 이는 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있으며, 높은 경쟁률이 예상됩니다.

6.2. 복합 건물 구조

다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 건물로, 건물 관리 및 운영에 있어 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 목원대학교 인근에 자리하고 있어 대학가 상권의 이점을 가질 수 있습니다. 주변 자연 환경이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 전부 소멸 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없어 권리 분석상 안전한 편입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 목원대학교 인근으로 학생 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 복합 용도: 주거용(다가구) 및 상업용(근린생활시설)으로 구분되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 제시외 건물 및 태양광 시설 포함: 추가적인 활용 또는 부가 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 내 임대 시세, 건물 상태 및 예상 수익률, 그리고 현재 시장 상황에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.