나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600734 [2] 대전광역시 유성구 신성동 216-5 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 '석봉동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하는 금강엑슬루타워(총 12개동 2312세대) 104동 12층 1204호로서, 주변은 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호2)은 대전광역시 유성구 신성동 소재 '금성초등학교' 남측 인근에 위치하는 세칭 '아라빌딩 6층 601호'호이며, 주변은 대단위 아파트단지, 다가구주택, 학교, 일반음식점 등 의 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물중 6층 601호 (사용승인일 : 1998.11.13) 외벽 : 외장석재, 화강석, 강화유리, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 샷시창호

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 평스라브지붕 36층 건물중 12층 1204호 (사용승인일 : 2012.01.19) 외벽 : 외장석재 및 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

이용상태

집합건축물대장상 '학원'으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재는 별첨 '사진용지'와 같이 집기비품 일부만 소재하는 상태임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 주차 시설, 기타설비 등 되어있음.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(금강엑슬루타워)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 중로에 접함.

인접 도로상태등

아파트단지 남측으로 포장된 광대로 등에 접하며 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내 의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07- 26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(금성 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업 구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중 소기업 육성에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(풍한방적제1종지구단위계획), 지구단위계획구역(2016-05-20) ((구)풍한방직 이전적지 도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-04-17)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(여울누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육지원청)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여울누리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시 개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

물건 비고

- 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600734 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 신성동 216-5 6층 601호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '학원'으로 등재)

감정가: 468,000,000원

토지면적: 413.10㎡ (약 124.96평) (건물 전체 대지면적)

토지 지분: 0㎡ (본 물건에 귀속된 별도 토지 지분 없음)

건물면적: 222.91㎡ (약 67.45평)

건물 지분: 222.91㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대덕연구단지연합택지조합 (채권액: 33,791,232원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 6층 601호

사용승인일: 1998년 11월 13일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재 '금성초등학교' 남측 인근에 위치한 '아라빌딩' 6층 601호입니다.

* 주위환경: 주변은 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 학교, 일반 음식점 등 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 정류장까지의 거리 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 포장된 중로(폭 12m~15m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 지구단위계획구역(구 풍한방직 이전적지 도시개발사업)에 포함되어 있습니다. 또한, 금성초등학교, 새여울초, 여울누리유치원, 대전동부교육지원청 등이 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 다수 있습니다. 대덕연구개발특구 내에 위치하며, 국가산업단지 관련 규제도 일부 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 5월 12일 접수된 신한은행의 근저당권 (을7)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 상가건물임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부등본상으로는 확인되지 않아 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김유현 (이름: 김 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 대항력: 없음 (명시됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금은 배당을 통해 전부 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 대전 유성구 신성동의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 대규모 아파트 단지와 금성초등학교 등 교육 시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하여 안정적인 유동 인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장상 '학원'으로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태로 파악되어 향후 업종 변경 또는 재임대 시 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

* 대전 대덕연구개발특구와 인접해 있어 관련 종사자들의 배후 수요도 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 남측 인근에 금성초등학교가 있으며, 새여울초, 여울누리유치원, 대전동부교육지원청 등 교육 관련 시설이 주변에 있어 교육 환경이 양호합니다. 다수의 보호구역 지정은 유해시설로부터의 보호 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 인근 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 중요한 리스크 요인입니다. 본건은 '대지권 미등기' 상태로, 대지권의 유무나 정확한 면적을 알 수 없습니다. 매각 대상에 토지가 포함되어 있지만, 개별 소유권 이전 시 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있는 불확실성이 존재합니다.

* 건물 노후화: 건물 사용 승인일이 1998년 11월 13일로, 약 28년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 건물 내부에 집기 비품 일부만 소재하고 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있음을 의미하며, 임차인 모집을 위한 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

* 용도 변경 가능성: 현재 '학원'으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황에 따라 용도 변경이나 업종 전환 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 신성동의 안정적인 배후 수요와 편리한 교통 여건을 갖춘 근린상가입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 하자 요인이 존재하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 면밀히 평가해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대규모 주거 단지와 학교가 인접하여 지속적인 수요 확보가 가능한 지역입니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용객의 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: '대지권 미등기'와 같은 하자 요인으로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 468,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 본건은 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크와 현재 공실 상태 등을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 327,600,000원 ~ 374,400,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 검색 결과, 대전광역시 유성구 신성동 216-5 인근에는 금성초등학교, 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 일반 음식점 등 근린생활시설이 다수 소재하고 있습니다. 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.