나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [18] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (18)

• 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 11층1101호

• 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

• 감정가: 266,000,000원

• 토지면적: 10.70㎡ (약 3.23평) - 토지 지분

• 건물면적: 30.35㎡ (약 9.18평) - 전용면적

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 하OOO

• 사용승인일: 2020년 03월 13일

• 특이사항: 공동담보, 다세대주택임

1.1. 입지조건

• 위치: 부산광역시 수영구 망미동 소재 "부산지방병무청" 남동측 인근

• 주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역

• 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

• 도로: 본건 건물 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

• 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2020-04-09 접수)

• 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

• 인수되는 권리: 없음

• 인수 보증금 합계: 0원

• 주요 등기 현황 (매각으로 말소 예정):

* 소유권보존 (유경종합건설주식회사)

* 소유권이전 (에스엔비홀딩스주식회사)

* 근저당권 (하나은행, 1,404,000,000원)

* 주택임차권 (이재홍, 130,000,000원)

* 임의경매 (하나은행, 2,685,680,978원)

* 압류 (북부산세무서장)

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계) 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-20

* 확정일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

1.3. 상권분석

• 지역 특성: 부산 수영구 망미동은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

• 주변 시설: 부산지방병무청이 인근에 위치하며, 다수의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하여 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

• 교통 접근성: 망미역(3호선) 도보 2분 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화 및 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미침.

• 잠재력: 준주거지역에 속해 있어 지역 개발 및 상권 발전 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

• 교통: 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며 자가 차량 이용 또한 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리함.

• 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

• 주거환경: 오피스텔 및 주거용 건물들이 혼재하여 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

• 건물 내 설비: 주차타워 설비가 갖추어져 있어 주차 문제를 해결하는 데 도움을 줌.

1.5. 잠재적 리스크

• 건물 용도 불일치: 등기부상 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 사용 중이나, '다세대주택임'이라는 특이사항이 여러 차례 명시되어 있어 법적 용도와 건축물대장상의 내용, 실제 현황 간의 차이가 존재할 가능성이 높음. 이는 향후 재산권 행사, 금융 이용, 또는 매각 시 매수자 확보에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 필수적임.

• 건물 구조 관련 정보 차이: 건축물표제부상 전체 호실 수는 14개이나, 감정평가서상 '외 21개호'라는 기재는 혼동을 야기할 수 있음. 또한, 일부 호실(기호 15) 내부 확인이 불가하였으며, 기계식 주차장 상단부를 베란다로 이용하는 등의 특이사항이 언급되어 건물 전반의 관리 상태나 규제 준수 여부를 확인해볼 필요가 있음.

• 임대관계 미확인: 공식적으로 등록된 임차인은 대항력이 없으나, 비공식적인 임대차 관계나 점유 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

• 본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 오피스텔 11층 1101호로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물임.

• 망미역 역세권이라는 우수한 교통 환경과 주변 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건은 매우 양호함.

• 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

• 가장 큰 위험 요소는 '다세대주택임'이라는 명시사항으로, 법적 용도와 실제 사용 현황 간의 불일치로 인한 잠재적 문제가 발생할 수 있음. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

• 이러한 리스크를 신중히 고려하되, 신축 건물과 좋은 입지 조건은 투자로서 매력적인 요소로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

• 역세권 입지: 망미역(3호선) 도보 2분 거리의 뛰어난 대중교통 접근성.

• 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

• 보증금 미인수: 임차인과의 복잡한 권리 관계 없이 명도 및 인수 부담이 없음.

• 잠재적 가격 경쟁력: '다세대주택임'이라는 특이사항으로 인해 시장 가치 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있음 (단, 법적 문제 해결 가능성 전제).

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 266,000,000원

• 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 30㎡)의 오피스텔 및 주거용 건물들이 부산 수영구 망미동, 특히 망미역 인근에서 현재 시세 약 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

* 감정가는 현재 시세 범위를 합리적으로 반영하고 있으며, 2020년 준공된 신축 건물임을 고려할 때 적정 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

* 망미동은 준주거지역으로 오피스텔 및 다세대주택이 공존하며, 꾸준한 부동산 가치 상승이 관찰되는 지역입니다.

* 본 물건은 '다세대주택임'이라는 용도상의 불일치 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재하며, 이는 낙찰가 결정에 중요한 고려 요소가 됩니다.

• 예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가와 현재 시세를 기반으로 하되, '다세대주택임'이라는 특이사항으로 인한 법적 리스크 및 규제 준수 여부에 대한 불확실성을 감안하여 책정되었습니다.

* 만약 해당 용도 불일치 문제가 명확하게 해소될 수 있거나, 법적 리스크가 낮다고 판단될 경우 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 법적 문제가 심각할 경우, 예상 입찰가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 유보하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.