나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [16] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 10층 1001호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

건물명: 퍼스트씨지브이

사용승인일: 2020년 03월 13일

건물 층수: 지하 1층, 지상 12층 중 10층

건축물 용도: 업무시설 (표제부 정보 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

건물 전용 면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

1.3. 경제 정보

감정가: 2억 6천 6백만원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량의 진출입이 용이하며, 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

본건의 임의경매 개시결정은 2024년 12월 17일에 하나은행에 의해 신청되었습니다.

이 외 근저당, 주택임차권, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계전 김 )

* 보증금: 1억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 20일

* 확정일자: 2022년 06월 02일

* 대항력: 없음

종합 의견: 등재된 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다. 보증금 1억 5천만원은 배당 순위에 따라 회수될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 망미동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 및 상업 활동에 큰 부정적 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 부산 지하철 3호선 망미역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

* 교육/의료: 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 주변 교육 시설과의 연관성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 구조 및 이용

본 물건은 오피스텔로 분류되어 있으나, 제공된 정보 중 '주의사항' 및 '감정평가서요약'에 '다세대주택임'이라는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 건물 전체 또는 일부에 다세대주택이 혼재되어 있을 가능성을 시사하며, 오피스텔과의 관리 규약, 주차, 편의시설 이용 등에서 차이가 발생할 수 있으므로 현장 방문 시 면밀히 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나로, 채권자의 담보 설정이 다수의 부동산에 걸쳐 있음을 의미합니다. 이는 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 개별 물건 매각 자체에는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등재된 임차인 외에 별도의 임대 관계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (다만, 현재 등재된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 내부 확인 불가: 감정평가 과정에서 일부 호실(기호 15)의 내부 확인이 불가했던 사례가 언급되었으며, 이는 본건(1001호)에도 간헐적으로 발생할 수 있는 접근성 문제를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 오피스텔 경매 물건입니다.

단지 최신식 건물(2020년 사용승인)이라는 장점과 더불어, 망미역 역세권이라는 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸 예정이므로 인수해야 할 부담이 없습니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 내 다세대주택 혼재 가능성이라는 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 교통 접근성: 부산 지하철 3호선 망미역이 도보 2분 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 및 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 낮은 명도 부담: 등재된 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가는 2억 6천 6백만원입니다.

현재 주변 시세 조사 결과, 유사 면적(30-35㎡)의 퍼스트씨지브이 오피스텔 매매가는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 선으로 파악됩니다.

이는 감정가 대비 다소 높은 수준으로, 시장 가격을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 최적 입찰가 산정

건물 노후도를 고려할 때, 현재 시장 가격 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다세대주택 혼재 가능성과 같은 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 시세 하한선과 중간값 사이인 1억 9천만원에서 2억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임장 활동을 통한 상세 시세 파악, 그리고 본건의 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.