나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [13] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경6989 (13)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 8층802호

(신 주소: 부산광역시 수영구 연수로324번길 8)

1.3. 건물명

퍼스트씨지브이

1.4. 용도

오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

1.5. 감정가

312,000,000원

1.6. 면적

* 토지 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 토지 지분: 15.037386615844833㎡ (약 4.55평)

* 건물 면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

* 전용 면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

* 공급 면적: 약 68㎡ (약 20.57평) (인근 유사 면적 거래 사례 기반 추정)

1.7. 사용승인일

2020년 3월 13일

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 교통 여건이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

* 문화 시설: 폐산업시설을 활용한 복합문화공간인 F1963이 인근에 위치하여 지역 문화 활성화에 기여하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부산 지역 내 혐오시설 이전 관련 논란이 있었던 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 4월 9일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 유종철)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023년 10월 16일

* 확정일자: 2023년 9월 1일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.)

* 비고: 임차인 유종철은 유 로 마스킹 처리되었습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 망미동은 주거지와 근린생활시설이 어우러진 지역입니다. 망미역을 이용하는 유동인구와 F1963과 같은 문화 시설의 존재는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 주변에 오피스텔 및 상가 밀집도가 있어 경쟁은 존재하나, 역세권이라는 장점을 바탕으로 일정 수준 이상의 상권 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

망미역(3호선)이 도보 2분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, F1963 복합문화공간이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.3. 교육시설

주변에 배산초, 한바다중, 센텀고 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설이나, 현재는 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. 이는 향후 건물 관리 및 재건축 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 추가 임대차 관계: 감정평가서상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 명시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 오피스텔 특성: 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 관리비 부담이 상대적으로 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 오피스텔로, 망미역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리합니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 외관 및 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 과정에 주의가 필요합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. F1963과 같은 문화 시설 인접 및 꾸준히 개발되는 지역 특성을 고려할 때, 잠재력 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 망미역 도보 2분 거리의 탁월한 역세권 입지.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 높은 선호도 기대.

* 생활/문화 인프라: 주변 근린생활시설 및 F1963 인접으로 생활 편의 및 문화 향유 가능.

* 시세차익 가능성: 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 312,000,000원

* 시세 분석:

* 본 물건의 전용 면적은 42.65㎡ (약 12.90평)이며, 공급 면적은 약 68㎡ (약 20.57평)으로 추정됩니다.

* 2020년경 유사 면적 오피스텔이 3억 초반에서 4억 중반대에 거래된 이력이 있습니다.

* 최근(2026년 10월) 20평형 오피스텔 매물 가격이 2.2억원으로 언급된 사례가 있어, 현 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 감정가 3.12억보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금: 0원

* 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 현 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 안전한 투자를 위해 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 파악된 정보를 바탕으로, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.