나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [12] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (12)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 7층702호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

* 건물 사용승인일: 2020년 03월 13일

* 토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

* 건물면적 (전용): 42.65㎡ (약 12.90평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행 추정)

* 감정가: 312,000,000원

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 부산지방병무청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 접근성: 본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2020.04.09 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전 김청아)

* 보증금: 150,000,000원 (자료상 0원으로도 기재되어 있으나, 권리분석상 150,000,000원으로 파악됨)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-07

* 확정일자: 2022-09-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 배당신고일자(2025-03-04)가 있는 것으로 보아 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 유경종합건설주식회사 (2020.04.06)

* 소유권 이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09)

* 근저당 (말소기준): 하나은행 (2020.04.09, 1,824,000,000원)

* 주택임차권 (말소 예정): 김청아 (2022.10.07 전입, 2022.09.26 확정, 150,000,000원) - 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예상.

* 임의경매: 하나은행 (2024.12.17, 2,685,680,978원)

* 압류: 북부산세무서장 (2026.01.28 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 1,974,000,000원

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 망미동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다.

* 인근에 부산지방병무청이 있어 관련 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 망미역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 상업 시설 및 주거 시설 발달이 예상됩니다.

* 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 12층 건물 중 7층 702호입니다.

* 건축물 정보:

* 연면적: 1391.05㎡ (약 420.79평)

* 대지면적: 289㎡ (약 87.44평)

* 건축면적: 172.59㎡ (약 52.21평)

* 건폐율: 59.7197%

* 용적률: 397.6955%

* 내외부 마감: 외벽은 외장석재 및 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시팡 구조입니다.

* 편의 시설: 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 주차타워 설비가 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 망미역, 버스정류장, 부산지방병무청이 있으며, 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 위치하여 생활이 편리합니다. 또한, 주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 지역 현황: 도시지역, 준주거지역 내 위치하여 개발 잠재력이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 채무자가 해당 물건 외 다른 자산에 대해서도 담보 제공을 했을 가능성이 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되는 권리만 없을 경우, 낙찰자에게 직접적인 영향은 없습니다.

* 임차인 보증금/차임: 자료상 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 부분이 있어 혼란의 여지가 있으나, 대항력이 없는 임차인으로 파악되어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주차 타워 설비: 주차 타워의 노후화 또는 유지보수 관련 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 망미역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 개발 가능성이 있는 준주거지역에 속해 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능하며, 공실 위험 또한 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 망미역 도보 2분 거리의 초역세권으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 안정적인 임대 수익: 주거용 오피스텔로 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 문제가 없습니다.

* 지역 발전 잠재력: 준주거지역에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 종합하여 예상 입찰가를 산정했습니다. 본건은 2020년에 사용 승인된 신축 오피스텔이며, 망미역 초역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

최근 유사한 면적과 조건의 오피스텔 매매 시세는 대략 310,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 312,000,000원이며, 이는 시장 가격과 유사한 수준입니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 그리고 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 125% 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 327,600,000원 ~ 390,000,000원

최종 입찰가는 물건의 현황, 주변 시세 변동, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.