나이스옥션 법원경매 제천 2025타경182 [2] 충청북도 제천시 송학면 포전리 310 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 송학면 포전리 소재 ‘아랫개화마을’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 사다리 토지로서 휴경지 상태임. 일련번호(3) : 부정형 토지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근 가능함. 일련번호(2, 3) : 본건 북동측으로 노폭 약 3m내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 판넬 및 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일, 판넬 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택 및 창고시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 3-1, 3-2 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 제천지원 2025타경182 (2)

* 물건 소재지: 충청북도 제천시 송학면 포전리 310

* 용도: 단독주택

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 120,041,000원

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

* 건물 면적: 103.20㎡ (약 31.2평)

* 제시외 건물 면적: 15.50㎡ (약 4.7평) (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 제천시 송학면 포전리 소재 ‘아랫개화마을’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능한 토지(일련번호 1)와 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접한 토지(일련번호 2, 3)로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권 이전 내역과 근저당권(제천농업협동조합, 24,000,000원)이 있으며, 해당 근저당권은 말소 기준 권리입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 동일한 근저당권, 강제경매 개시 결정(채권자: 김OO, 21,500,000원) 내역이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권이 언급되었으나, 세부 내용은 명시되지 않아 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 제천시 송학면 포전리에 위치하여, 주요 상업 및 편의시설은 제천 시내 인근으로 이동해야 이용 가능합니다.

* 주변은 농경지 및 단독주택지가 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설(소규모 마트, 경로당 등)은 마을 단위로 존재할 수 있습니다.

* (구글 검색 결과에 따르면, 본건 주변은 전원주택, 농가주택, 시골집 매물들이 주로 언급되며, 활발한 상권보다는 전원생활 지역의 특성을 강하게 띕니다.)

5. 생활정보

* 인근 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 제천 시내로 이동 시 이용 가능하며, 차량으로 약 15분~20분 내외 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (구글 검색 결과 참조)

* 본건이 위치한 송학면 포전리 지역은 비교적 조용하고 한적한 전원생활 및 농업 지역의 특성을 지닙니다.

* (구글 검색 결과에 따르면, 제천시의회 등 지역 기반 시설 및 활동이 이루어지고 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 및 건축물 관련

* 토지(일련번호 1)가 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능한 점은 고려해야 합니다.

* 제시외 건물(15.50㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 실제 현황 및 공부와의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지는 '계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)'으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현장 확인 필요 사항

* 건물의 정확한 상태, 유지 보수 필요 여부, 제시외 건물(3-1, 3-2)의 실제 현황, 건축물대장과의 차이점, 임대차 관계 및 점유자 현황에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 제천시 송학면 포전리에 위치한 단독주택으로, 농경지 및 단독주택이 혼재된 조용한 전원생활 지역에 속합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함되어 있어 토지 활용 및 건물 이용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용에 일부 법적, 행정적 제한이 있을 수 있으므로, 투자 전 관련 내용을 상세히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 본건의 감정가는 120,041,000원이며, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. (구글 검색 결과에서 다양한 가격대의 매물 확인 가능)

* 토지 및 건물 동시 취득: 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있는 이점이 있습니다.

* 전원생활 및 투자 목적: 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자 또는 전원생활과 연계한 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 권리 분석 기반

* 본 물건의 감정가는 120,041,000원입니다.

* 인수되는 권리(보증금)는 0원으로, 권리 분석상 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

9.2. 시세 분석

* 주변 시세 조사 결과, 제천시 송학면 일대의 단독주택 및 토지 매물은 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 구글 검색 결과에서 2026년 9월 기준 35평 단독주택이 2억 2,200만 원에 거래된 사례가 있으며,에서는 25평 구옥이 8,900만 원에 매물로 나왔던 사례가 있습니다. 또한,의 제천두꺼비공인중개사 매물 목록에는 1억 1천만 원부터 1억 2천만 원, 2천 6백만 원, 5천만 원 등 다양한 가격대의 단독주택이 존재합니다.에서는 최근 신축급 주택이 2억 9,500만 원에 매물로 나와 있습니다.

* 이러한 시세 정보와 본건의 감정가(1억 2,004만 원), 면적(토지 440㎡, 건물 103.2㎡) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 주변 유사 물건 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 본건은 제시외 건물 포함, 일부 토지(맹지) 및 주변 개발 제한 구역(가축사육제한구역) 등의 특성을 가지고 있어, 실제 가치 평가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 정밀하게 이루어져야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

* 본건의 감정가, 권리 분석, 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 1억 1천만 원 ~ 1억 3천만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 특히, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 제시외 건물 현황, 임차인 유무 등을 정확히 파악하고, 토지 이용 계획 및 제한 사항에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.