나이스옥션 법원경매 천안 2025타경861 [2] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설씨동 2층씨202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 이루어진 역사주변의 도심 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로, 두정 역(1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설에이동 지하1층, 지상2층 건내 2층 에이209호로서 (사용승인: 2020.04.29) - 외벽: 외장석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 새시창호임. 기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설에이동 지하1층, 지상2층 건내 2층 씨202호로서 (사용승인: 2020.04.29) - 외벽: 외장석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설 (상호: 충효태권도) 로 이용중임. 기호(2): 근린생활시설 (상호: 브라보당구클럽) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 승강기설비, 옥내소화전, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '아파트 및 상업용' 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 서측으로 5~6차선, 북측으로 3차선, 동측으로 2차선, 남서측으로 2~3차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-09-01), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-7)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-01-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2017-01-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-01-23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의 한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도 안전법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

상호: 브라보당구클럽으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경861 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설씨동 2층씨202호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍성군산림조합

현재 이용 현황: 브라보당구클럽으로 이용 중

1.2. 면적 및 가격

감정가: 1,036,000,000원

토지 면적: 369.58㎡ (약 111.81평)

건물 면적: 299.15㎡ (약 90.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 이루어진 역 주변 도심 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 간선도로, 두정역(1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 접근성

아파트 단지의 서측으로 5~6차선, 북측으로 3차선, 동측으로 2차선, 남서측으로 2~3차선의 포장 도로가 소재하여 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 23일 접수된 홍성군산림조합의 근저당권입니다.

본 경매는 홍성군산림조합의 신청으로 진행되는 임의경매입니다.

등기부채권 총액은 1,104,000,000원입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임선희

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

확정일자: 2024-03-04

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 임선희는 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 현재 '브라보당구클럽'으로 이용 중에 있습니다.

건물 사용승인일은 2020년 4월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

두정역 역세권 상권으로서 유동인구 및 소비 잠재력이 높은 지역입니다.

다양한 상업시설이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

두정역 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원 등이 있어 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

본 건은 대규모 아파트 단지와 인접해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

주거 밀집 지역 특성상 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석 리스크

현재 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 실제 권리 관계는 현장 조사 및 등기부등본 재확인이 필수적입니다.

6.2. 명도 리스크

본 건은 현재 '브라보당구클럽'으로 영업 중입니다.

임차인 임선희는 대항력이 없으나, 영업 중인 사업체와 관련하여 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

명도 절차 진행 시 원활한 소통 및 법적 절차 준수가 중요합니다.

6.3. 지역 리스크

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 도심 지역으로, 일반적인 상업 활동 외에 혐오시설 등 특이사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시의 핵심 상권 중 하나인 두정역 인근에 위치한 근린상가입니다.

대규모 아파트 단지 배후 수요와 역세권의 이점을 바탕으로 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

건축년도가 비교적 신축(2020년)이라 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 명확하나, 실제 영업 중인 사업체에 대한 명도 협의는 필요합니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권(1호선 두정역) 인근의 우량 입지.

대규모 아파트 단지 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보.

준신축 건물로 관리비 및 유지보수 부담 적음.

현재 운영 중인 업종(당구장)의 수익성 확인 시 추가 가치 창출 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,036,000,000원

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세 조사, 주변 상권 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.