나이스옥션 법원경매 전주 2025타경978 [2] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 완주군 이서면 갈산리 소재 "전주온빛초등학교" 서측 인근 전북혁신도시 경계부분에 위치하며 동측 인근은 전북혁신도시내 도시부로서 학교, 관공서 및 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있고 서측으로는 혁신도시에서 제외된 곳으로 농경지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 상권 및 배후지상태는 무난한편임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지하1층~지상4층으로 외벽 : 철골판재 등 마감 등 내벽 : 타일, 몰탈위페인팅, 벽지 등 실내골프존 방식의 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1~4) 각각 근린생활시설(운동시설:골프연습장)임.

설비내역

상가내 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 갈산리 57-26 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(이서_중로1-66)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 갈산리 64-1, 64-2 :도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

2023. 9. 27. 도로명주소가 "혁신로 243-21"로 변경됨(집합건축물대장 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 전주지방법원 2025타경978 (2)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26, 주건축물 1동 2층 201호 (도로명주소: 혁신로 243-21)

용도: 근린상가 (운동시설: 골프연습장)

감정가: 859,000,000원

토지 면적: 653.89㎡ (약 197.83평)

건물 면적: 357.51㎡ (약 108.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주중산신용협동조합 (추정)

주의사항: 2023년 9월 27일부로 도로명주소가 "혁신로 243-21"로 변경되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북혁신도시의 서측 경계 부분에 위치하고 있으며, 인근에 전주온빛초등학교가 소재합니다. 동측으로는 학교, 관공서, 근린생활시설, 대형마트 등이 형성된 전북혁신도시 내 도시부와 접하고 있으며, 서측으로는 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 현재까지 파악된 권리관계 상 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 2023년 11월 21일 접수된 전주중산신용협동조합의 근저당권(4,200,000,000원)이며, 이에 따라 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

또한, 임차인 현황으로는 정길연 씨가 보증금 600,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 11월 30일로 파악되었으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸됨을 의미하며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

등기부등본 상 총 채권액은 5,816,057,847원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 전북혁신도시는 상권이 성숙 중인 지역으로, 동측으로는 다양한 근린생활시설 및 대형마트 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 전주온빛초등학교가 있어 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 전반적인 전북지역 상권이 양극화 현상을 보이고 있다는 분석도 있어, 해당 물건의 구체적인 상권 가치 및 잠재력은 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현재는 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 주변 상권 및 배후지 상태는 무난한 편으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 전주온빛초등학교가 자리하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 동측으로는 대형마트, 관공서, 다양한 근린생활시설 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교통 측면에서는 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용 또한 가능합니다. 다만, 전북혁신도시의 경우 대중교통망 확충에 대한 요구가 지속되고 있어, 향후 교통 환경 개선 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 물건지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든 축종 제한) 및 준보전산지 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축물의 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

또한, 전북혁신도시 일대는 과거부터 악취 문제로 인해 주민들의 민원이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 비록 본 물건의 직접적인 악취 발생원과는 거리가 있을 수 있으나, 지역 전체의 이미지와 거주 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

현재 본 물건은 골프연습장으로 운영 중이나, 업종의 특성상 경기 변동이나 경쟁 심화에 따른 공실 위험 및 수익성 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북혁신도시라는 성장 잠재력이 있는 지역에 위치하며, 권리 관계가 비교적 명확하여 비교적 안전하게 투자 접근이 가능한 물건입니다. 토지와 건물을 일괄 매각받아 관리의 용이성을 확보할 수 있으며, 현재의 운동시설 외 다양한 근린생활시설로의 전환 가능성도 열려 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항과 지역 내 악취 문제와 같은 간접적인 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전북혁신도시의 미래 가치 및 발전 잠재력

* 안정적인 권리 관계 (인수되는 권리 없음)

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

* 다양한 업종으로 전환 가능한 근린상가 용도

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 859,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여 산정할 수 있습니다. 다만, 본 물건의 정확한 시장 가치와 투자 수익률을 산출하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래 사례, 지역 상권의 현재 및 미래 전망, 건물 상태 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다, 상기 정보를 바탕으로 투자자가 자체적인 분석을 수행할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.