나이스옥션 법원경매 전주 2025타경978 [4] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 완주군 이서면 갈산리 소재 "전주온빛초등학교" 서측 인근 전북혁신도시 경계부분에 위치하며 동측 인근은 전북혁신도시내 도시부로서 학교, 관공서 및 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있고 서측으로는 혁신도시에서 제외된 곳으로 농경지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 상권 및 배후지상태는 무난한편임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지하1층~지상4층으로 외벽 : 철골판재 등 마감 등 내벽 : 타일, 몰탈위페인팅, 벽지 등 실내골프존 방식의 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1~4) 각각 근린생활시설(운동시설:골프연습장)임.

설비내역

상가내 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 갈산리 57-26 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(이서_중로1-66)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 갈산리 64-1, 64-2 :도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

2023. 9. 27. 도로명주소가 "혁신로 243-21"로 변경됨(집합건축물대장 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 4층401호

사건번호: 전주지방법원 2025타경978 (4)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 4층401호 (도로명주소: 전북특별자치도 완주군 혁신로 243-21)

용도: 근린상가 (운동시설: 골프연습장)

감정가: 700,000,000원

토지 면적: 587.44㎡ (약 177.72평)

토지 지분: 587.44㎡ (약 177.72평)

건물 면적: 321.18㎡ (약 97.16평)

건물 지분: 321.18㎡ (약 97.16평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOO (전주중산신용협동조합으로 추정)

건물 구조: 일반철골구조, 지하 1층 ~ 지상 4층

준공(사용승인)일: 2023년 3월 29일 (useAprDay 기준)

구분건물감정평가요항표 요약: 본건은 완주군 이서면 소재 전북혁신도시 경계 부분에 위치하며, 인근에 학교, 관공서, 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있음.

2. 입지조건

위치: 전라북도 완주군 이서면 갈산리 57-26 (도로명주소: 혁신로 243-21)에 위치하며, '전주온빛초등학교' 서측 인근에 자리잡고 있습니다. 전북혁신도시의 개발 지역 경계 부분에 해당합니다.

주변 환경: 동측은 전북혁신도시 내 도시화된 지역으로 학교, 관공서, 근린생활시설, 대형마트 등이 밀집해 있으며, 서측으로는 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 상권 형성 및 배후지 상태는 무난한 편으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지이며, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

도로: 건물 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 준보전산지 구역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2023년 11월 21일 접수된 전주중산신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 5,216,057,847원

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 7,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 6월 13일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음.

* 임차인: 유한회사지성, 정

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 13일

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항 없음.

4. 상권분석

지역 특성: 전북혁신도시와 인접한 상업지역으로, 학교, 관공서, 쇼핑 시설 등이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상권 활동이 가능합니다.

현재 이용 현황: 본건은 현재 골프연습장으로 이용 중에 있으며, 이는 지역 내에서 특색 있는 근린생활시설 용도로 볼 수 있습니다.

상권 성숙도: 상권 및 배후지 상태는 무난한 수준으로, 신도시 개발과 함께 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

교육: '전주온빛초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: 혁신도시 내 대형마트, 근린생활시설, 관공서 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 유한회사지성, 정 임차인은 대항력이 있으므로, 매각 이후에도 임차 관계가 유지될 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 해당 토지가 자연녹지지역, 준보전산지 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주소 변경: 2023년 9월 27일 도로명주소가 변경되었으므로, 관련 서류 및 등기부 상 주소 일치 여부를 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북혁신도시 인근에 위치한 근린상가(골프연습장)로, 현재 활발히 개발 중인 지역의 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 신도시의 성장 잠재력과 함께 상권의 발전 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금 관련 사항이 명확하게 처리되지 않은 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 높은 등기부채권 총액 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 전북혁신도시 발전과 연계된 미래 가치 상승 기대.

* 현재 운영 중인 골프연습장으로서의 즉시 수익 창출 가능성.

* 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 높은 투자 수익률 기대.

* 인근 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하여 안정적인 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가는 700,000,000원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 상기한 잠재적 리스크 요인과 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 490,000,000원 ~ 560,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 분석을 더욱 면밀히 진행한 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.