나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30085 [5] 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 212-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 소재 "분토마을" 내 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 축사 등이 혼재하는 순수 농촌 지대로서, 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 1): 본건은 인접지 대비 다소 고지이나 자체지반이 평탄하게 조성된 사다리 형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호 3): 본건은 인접지 대비 다소 고지이나 자체지반이 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 제조업소 건부지로 이용중임. 기호 4,5): 본건은 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호 6): 본건은 인접와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 축사 부지로 이용중임. 기호 10): 본건은 인접와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 제조업소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3): 본건은 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. 기호 4,5): 본건은 남동측으로 구거에 연접한 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함. 기호 6): 본건은 동측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접함. 기호 10): 본건은 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 돼지 개 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 기호 6,10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역 (2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 3) 지상에 타인소유(등기사항전부증명서상 최금옥전통식품영농조합법인 )의 건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 인테리어 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창 등임. 7(나),8(다),9(라) 강파이프구조 강판지붕 단층 건물로서, 대부분 무벽체이나 하단 일부 콘크리트 옹벽마감임. 11(마) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 내벽 : 판넬잇기, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 에폭시 등 마감, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

2(가) 단독주택, 7(나) 우사, 퇴비사, 8(다) 우사, 9(라) 우사, 11(마) 제조업소임.

설비내역

2(가), 11(마) 위생 및 급배수설비, 2(가) 난방설비, 태양광설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(㉣) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 사건번호는 2026타경30085 (5)입니다.

1.2. 소재지 및 주소

전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 212-1번지에 위치하고 있습니다. (건축물대장상 새 주소: 전북특별자치도 김제시 금백로 337-9)

1.3. 물건 현황 (용도, 면적, 감정가)

토지 면적은 523.00㎡ (약 158.2평)이며, 건물 면적은 104.00㎡ (약 31.5평)입니다. 제시외 건물 면적은 60.50㎡ (약 18.3평)입니다. 본 건의 용도는 창고시설이며, 감정가는 114,574,500원입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 분석

본 건은 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 소재 "분토마을" 내 및 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 농가주택 및 축사 등이 혼재하는 순수 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지(기호 1,3)는 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하며, 다른 필지들도 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형, 자루형, 세장형, 부정형 등 다양한 형태를 보입니다. 현재 주거용 건부지, 제조업소 건부지, 농경지, 축사 부지 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

소유권 이전(증여)은 1981년 7월 14일에 이루어졌습니다. 순창군산림조합의 근저당권(237,900,000원 + 227,500,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 이후에 설정된 강제경매(이승호, 500,000,000원), 가압류(전주김제완주, 63,869,718원), 가압류(농업협동조합중앙회, 203,321,150원)는 모두 말소 예정입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물은 최금옥전통식품영농조합법인 명의로 2025년 8월 14일 소유권 보존 등기되었으며, 최금옥에게 매매로 소유권 이전(2025년 8월 14일)되었습니다. 건물 등기부에도 순창군산림조합의 근저당권(237,900,000원 + 227,500,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 강제경매(이승호, 500,000,000원)는 말소 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

토지 및 건물 등기부상 근저당권(순창군산림조합)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 모든 권리는 소멸하게 됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금이 없는 것으로 보아, 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 지역은 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다. "분토마을" 내에 위치하며, 김제시의 동부 지역으로 분류됩니다.

4.2. 주요 이용 현황

토지는 주거용 건부지, 제조업소 건부지, 농경지, 축사 부지 등으로 이용되고 있으며, 건물 용도는 창고시설(제2종근린생활시설-제조업소)입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 편의성

순수 농촌 지대임을 감안할 때, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다. 그러나 김제시 금구면 소재지와의 접근성을 통해 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 발전 가능성

김제시는 호남고속도로와 인접하여 접근성이 좋으며, 금구면은 김제시의 관문이자 동부 지역의 중심지로 부상하고 있다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 농업진흥구역, 성장관리계획구역 등에 속해 있어 토지 이용에 관한 각종 법적 제한이 존재합니다. 특히 가축 사육 제한 구역에 해당되므로 축사 관련 사업 시 주의가 필요합니다.

6.2. 부합물 및 종물 (제시외 건물)

건물 감정평가 요항표에 따르면, 제시외 건물 ㉠~㉣이 소재하며, 매각 시 ㉣ 포함입니다. 이는 전체적인 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 타인 소유 건물 존재

토지(기호 3) 지상에 타인 소유(최금옥전통식품영농조합법인)의 건물이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 사용 수익 및 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있는 중요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 금구면의 농촌 지역에 위치한 창고시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 예정이어서 비교적 명확하나, 토지 일부에 타인 소유 건물이 존재하고 제시외 건물이 포함되는 점은 유의해야 할 사항입니다. 지역은 농촌 지대이나, 창고시설 및 제조업소로의 활용 가능성이 있으며, 농업진흥구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있어, 전체적인 활용도를 높일 수 있습니다.

* 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 창고시설 및 소규모 제조업소로의 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정하기 위한 구체적인 시장 분석 및 경쟁 물건 조사 등이 이루어지지 않았습니다. 그러나 감정가 114,574,500원을 기준으로, 본 물건의 입지 조건, 이용 상태, 권리 관계, 잠재적 리스크 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 토지 지상 타인 소유 건물 및 제시외 건물 현황은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 현장 조사를 통해 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.