나이스옥션 법원경매 전주 2026타경1 [3] 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 229-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 "덕동마을" 인근에 위치하며, 주위는 면소재지로서 취락지대 및 농경지대 입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1) :부정형 토지로서 "창고" 상태입니다. 기호2~4) :부정형 토지로서 "답" 현황은 전 상태입니다. 기호5, 6) :가장형 토지로서 "주거나지" 상태입니다. 기호7) : 사다리 토지로서 "도로" 상태입니다. 기호8) ; 세장형 토지로서 "단독주택" 건부지입니다.

인접 도로상태

기호1) :서측에 2차선도로에 접합니다. 기호2, 3) :서측 구거에 잡하여 약 3m 도로에 접합니다. 기호4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다. 기호5) : 남서측 약3m 도로에 접합니다. 기호6) : 동측 약3m 도로에 접합니다. 기호7, 8) : 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) :계획관리지역, 가축사육금지구역, 도로구역, 접도구역. 기호2,3) :농림지역, 가축사육금지구역, 도로구역, 접도구역. 기호4,5,6,8) : 계획리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육금지구역, 농업보호구역, 기호7) : 계획리지역, 자연취락지구, 가축사육금지구역.

제시목록 외의 물건

기호1) 지상에 일반건출물대장에 등재된 제시외건물 ㄱ, ㄴ,)이 소재하며, 이동이 가능한 저온창고 1동이소재하며, 기호8)지상에 제시외건물 ㄷ~ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호7) 공부상 답이나, 현황은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

9-가) :벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서 외벽, :적벽돌 등 마감. 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :- 샷시창호임 9-나 :벽돌조 슬래브지붕 단층 창고로서 내벽, 외벽, :적벽돌등 마감. 창호 : 목조창호임

이용상태

단독주택 및 창고 입니다.

설비내역

기본적인 급, 배수실비, 난방설비,등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

지적도 및 현황도 참조

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(ㄷ~ㅁ) 포함
2. 목록7 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 목록7,8 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 다수의 감나무 등이 소재함
4. 목록7은 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "도로"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경1 (3)

소재지: 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 229-5

용도: 단독주택 (부속 건물: 창고)

토지면적: 570.70㎡ (약 172.65평)

건물면적: 136.19㎡ (약 41.20평)

건물 제시외면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

감정가: 121,405,810원 (약 1억 2,141만원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 운OOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 운주면 장선리 소재 "덕동마을" 인근에 위치하며, 면소재지로서 취락지대와 농경지대가 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태: 토지는 기호 1) 부정형("창고" 상태), 기호 2~4) 부정형("답" 현황은 전), 기호 5, 6) 가장형("주거나지" 상태), 기호 7) 사다리형("도로" 상태), 기호 8) 세장형("단독주택" 건부지) 등 다양한 형태로 구성되어 있습니다.

인접 도로상태: 본건 토지들은 서측 2차선 도로, 서측 구거에 접한 약 3m 도로, 지적도상 맹지(인접지 통하여 출입), 남서측 약 3m 도로, 동측 약 3m 도로, 남동측 약 6m 포장도로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지들은 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육금지구역, 농업보호구역, 도로구역, 접도구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리: 2001년 8월 21일 접수된 운주농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부 현황: 소유권이전(한천수), 근저당권(운주농업협동조합), 가압류 2건(김수영, 농업협동조합중앙회), 임의경매 개시결정(운주)이 등기되어 있으며, 상기 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 357,958,950원입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원으로 확인됩니다.

임대관계: 미상입니다. (주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 등의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.3. 상권분석

본건은 완주군 운주면 소재지로, 면소재지의 특성상 주거 및 농경지 위주의 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 면소재지에 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 내용은 현장 확인이 필요합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 승강장이 인근에 있습니다.

건물 설비: 단독주택 및 창고 건물에는 기본적인 급, 배수 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록7 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

제시외 건물 및 물건: 일반건축물대장에 등재된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)과 제시외 건물(ㄷ~ㅁ)이 포함되어 매각됩니다. 또한, 목록7, 8 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 다수의 감나무 등이 소재하므로, 낙찰 후 분쟁의 소지가 있습니다. 이동 가능한 저온창고 1동도 소재합니다.

공부와의 차이: 목록7 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 추후 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육금지구역, 농업보호구역 등의 제한이 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 완주군 운주면 소재 단독주택 및 창고 부지로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 존재, 공부상 지목과 현황의 차이 등 몇 가지 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대관계 미상으로 인한 인수 보증금 0원 처리의 실제 여부는 현장 확인이 필수적입니다. 주변 시세와 비교하여 감정가 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 소유권 확보에 용이합니다.

지역 특성: 면소재지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근이 가능하며, 전원생활 또는 농촌 지역 투자를 고려하는 경우 잠재력이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 시세 비교: 감정가(약 1.21억원) 대비 주변 시세 비교를 통해 저평가 여부를 판단하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 121,405,810원

최근 주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보는 "대둔산숲안애"라는 연립주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 건물 유형 및 연식(건축년도 2018년, 전용면적 84.4㎡)이 다릅니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다.

2024년 1월 18일 160,000,000원 (1억 6,000만원)에 매매된 기록이 있으나, 2025년 1월 13일에는 99,500,000원 (9,950만원)으로 하락한 기록이 있어 시세 변동성이 있음을 확인할 수 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가:

본건의 감정가는 121,405,810원입니다.

주변 시세 정보는 본건과의 직접 비교가 어렵고 변동성이 확인되어, 이를 직접적인 입찰가 산정 근거로 삼기에는 한계가 있습니다.

현황 도로, 농지취득자격증명 필요, 제시외 감나무 등 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적인 입찰 전략을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 선을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 97,000,000원 ~ 110,000,000원 (약 9천 7백만원 ~ 1억 1천만원)

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.