나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30060 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1035 전주인후휴먼시아 104동 10층 1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전라초등학교" 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 20층 중 제14층 제1404호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(2) 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 중 제10층 제1003호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(2) : "아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2) : 부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

기호(1) : 동측 소재 왕복5차선 포장도로 및 북서측 소재 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음. 기호(2) : 서측 소재 왕복2차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역(2025-02-20), 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획 구역(인후주공2단지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제 한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 북일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주생명과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (북일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부 서 확인협의 기호(2) : 일반상업지역, 제2종일반주거지역(2025-02-20), 방화지구, 시가지경관지구(일반)(2017-06 -30), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023 -01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동중학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(전주생명과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(농원)<도시저 소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30060 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 케OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 1035 전주인후휴먼시아 104동 10층 1003호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 전주인후휴먼시아

동/호수: 104동 10층 1003호

사용승인일: 2008년 02월 22일

건물면적 (전용면적): 59.58㎡ (약 18.02평)

분양면적: 본건의 분양면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

총층수 (동): 15층

본건 층수: 10층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라초등학교 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정은 양호한 편입니다. 동측으로는 왕복 5차선, 북서측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 왕복 2차선 도로와 접해 있어 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2024년 10월 7일 접수된 케이비부동산신탁주식회사의 가압류입니다. 해당 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 신성원

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 15일

* 확정일자: 2022년 06월 27일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 신성원의 보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. (차임이 0원이므로 실질적인 총 부담액이 될 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 전주인후휴먼시아 아파트 단지 내 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다. 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 개발 또는 개선 사업의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 전라초등학교, 북일초등학교, 동중학교, 전주생명과학고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변으로 근린생활시설이 소재하고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 보증금 부담

대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 지출액이 크게 증가합니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 토지이용계획 및 기타

본건 소재지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 안정된 주거 지역 내 아파트입니다. 2008년에 준공된 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건으로 인해 총 투자 비용이 상당히 높아지는 점은 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전주 도심의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 아파트입니다.

* 향후 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 218,000,000원입니다. 최근 인근 실거래가는 2026년 6월에 232,000,000원(7층), 244,000,000원(16층), 267,000,000원(8층) 수준으로 확인됩니다. 해당 물건의 예상 시세는 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 추정 시세에서 인수 보증금을 제외하여 산정하는 것이 일반적입니다.

* 추정 시세: 240,000,000원

* 인수 보증금: 170,000,000원

* 예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금 = 240,000,000원 - 170,000,000원 = 70,000,000원

따라서 예상 입찰가는 70,000,000원입니다.

본 건의 총 예상 지출 비용은 예상 입찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 170,000,000원 = 240,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.