나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [2] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부산동부지원 2024타경6989 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 2층 202호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 296,000,000원

토지 면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

토지 지분: 15.037386615844833㎡ (약 4.55평)

건물 면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

건물 지분: 42.65㎡ (약 12.90평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2020년 03월 13일

주의사항: 오피스텔임

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

* 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 도보 약 2분 거리에 부산 지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 04월 09일 접수된 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 유경종합건설주식회사 (2020-04-06)

* 소유권이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (2020-04-09, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2020-04-09, 1,824,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (2024-12-17, 2,685,680,978원)

* 압류: 수영구 (2026-01-12)

* 압류: 북부산세무서장 (2026-01-28)

* 주택임차권: 조현정 (2026-09-14, 100,000,000원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 17일

* 확정일자: 2024년 09월 19일

* 배당신고일자: 2025년 01월 09일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 등기되었으나 매각으로 인해 말소되는 권리입니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 망미역 인근의 업무시설 및 주거시설이 혼재된 상권에 위치합니다. "부산지방병무청"이 인접해 있으며, 망미역 역세권으로서 일일 유동인구 및 잠재적인 임대 수요가 존재합니다. 오피스텔 용도로 근린생활시설과 함께 이용되고 있어, 상업적 가치를 기대할 수 있으나 유사 건물과의 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 망미역을 도보로 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거단지로 인해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변에 상대보호구역(학교환경위생정화구역)이 지정되어 있어 교육 환경 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

공공시설: 부산지방병무청 등 공공기관이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 별도의 법적 문제는 없으나, 임대차 계약 시 현황을 명확히 하는 것이 중요합니다.

* 임대관계 미상: 현황 조사 시 임차인이 확인되나, 등기부등본 상으로는 대항력 없는 임차인으로 파악됩니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 정확한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 외벽 마감재(석재, 스톤코트) 및 내부 마감재(벽지, 타일, 샷시)의 실제 노후 정도는 향후 관리 상태 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 건축 관련 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 오피스텔로, 망미역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 신축급 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 확인이 필요하며, 감정가가 주변 시세 대비 적정한지에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역 도보 2분 거리로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 최신 건축물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 클린: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 42.65㎡ (약 12.90평)이며, 감정가는 296,000,000원입니다. 이를 기준으로 평당 감정가는 약 22,900,000원 수준입니다.

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 본 건은 업무시설(오피스텔)로 건축되었으며, 2020년에 사용승인을 받았습니다.

현재 제공된 정보만으로는 '현 시세기준'의 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가, 현재 나와 있는 매물 가격, 전세 및 월세 시세 등 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가 대비 10~30% 이상 저감된 가격에서 입찰 경쟁이 이루어지기도 하나, 이는 실제 시장 상황, 물건의 선호도, 경쟁자 수 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 정확한 시장 가치 평가 후, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

1.9. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

주변 지역은 부산지방병무청 인근의 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다. 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 소음, 악취, 기타 영업 활동으로 인한 직접적인 피해를 야기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심의 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.