나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [17] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (17)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 10층1002호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택임.

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.65617823024221㎡ (약 3.53평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

1.3. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 12층 건물 중 10층 1002호.

사용승인일: 2020년 3월 13일.

토지 이용 현황: 인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로상태

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 4월 9일자 하나은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매로 인해 다음과 같은 권리들은 말소될 예정임.

* 을1: 하나은행 근저당권 (2020.04.09)

* 을2: 오유미 주택임차권 (2025.02.07 등기, 2024.01.23 전입) - 대항력 없음, 말소 예정.

* 갑5: 하나은행 임의경매개시결정 (2024.12.17) - 본 경매로 소멸.

* 갑6: 북부산세무서장 압류 (2026.01.28) - 말소 예정.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 오유미)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-23

확정일자: 2023-10-30

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 예정임.

3.5. 인수 보증금 합계

0원.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

본 건물은 오피스텔 14개 호실과 다세대주택으로 구성되어 있으며, 본건 1002호는 현재 주거용 오피스텔로 이용 중임.

4.2. 주변 상권

공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보상 확인되지 않음. 다만, 부산 수영구 망미동 인근에서 쓰레기 분리장 설치 관련 이슈가 거론된 적이 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

망미역(3호선) 도보 약 2분 거리의 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리함. 인근 근린생활시설을 통해 마트, 편의점 등 이용이 용이함.

5.2. 교육 및 의료

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 존재할 가능성이 있으며, 자녀 교육 환경을 고려할 수 있음. 부산지방병무청 인근에 위치하나, 종합병원 등 대규모 의료시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.3. 주차

건물 내 주차타워 설비가 되어 있어 주차 편의성은 확보됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼합

본 건물은 오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물로, 향후 건물 관리 및 운영 과정에서 이해관계자 간의 이견 발생 가능성이 있음.

6.2. 내부 확인 불가

기타 참고사항에 따르면 기계식 주차장 상단부를 베란다로 이용 가능한 호실이 있으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 현황 및 상태 파악에 제한이 있었음.

6.3. 임대 관계 미확인

본건의 임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 기 등록된 임차인은 대항력 없음)

6.4. 건축 제한

가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 재건축이나 증축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 3호선 망미역 도보 2분 거리의 초역세권에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔임. 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됨. 다만, 건물 내 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있고, 일부 내부 확인에 제약이 있었던 점은 투자 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 망미역 도보 2분 거리의 초역세권.

* 준신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 안정적 수요: 부산 수영구 지역의 꾸준한 주거 및 투자 수요.

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

9.1. 시세 조사

대상 물건은 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 10층 1002호로, 전용면적 33.06㎡ (약 10.00평)의 오피스텔임.

퍼스트씨지브이 오피스텔의 유사 면적(30-35㎡) 매물은 일반적으로 2억 6천만원에서 2억 9천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

특히 망미역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔은 수요가 꾸준하여 시세 하락 가능성이 낮다고 판단됨.

감정가 2억 8,900만원은 현재 시세의 상단부에 위치하고 있음.

9.2. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 289,000,000원입니다.

현재 시세가 2억 6천만원 ~ 2억 9천만원 수준임을 감안할 때, 경쟁 상황 및 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

안전한 입찰을 위해서는 인수 부담이 없는 점과 신축 건물이라는 점을 고려하되, 시세 하단부인 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 선을 1차적인 예상 입찰가 범위로 제안함.

투자 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 감안하여 최종 입찰가는 2억 7천만원 이하로 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.