나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [9] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 6층601호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 290,000,000원

토지면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

토지지분: 13.944399546463378㎡ (약 4.22평)

건물면적: 39.55㎡ (약 11.96평)

건물지분: 39.55㎡ (약 11.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2020년 03월 13일

건축물 대장 상 주요 용도: 업무시설

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근임.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 판단됨.

토지: 인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

도로: 본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 04월 09일 접수된 하나은행 근저당 (을1)임.

매각으로 소멸되는 권리:

* 집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑3), 압류(갑4) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계전 박나원)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 01월 16일

* 확정일자: 2023년 12월 13일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없음.

4. 상권분석

위치적 이점: 부산지하철 3호선 망미역과 도보 2분 거리에 위치한 초역세권 오피스텔로, 우수한 유동인구 및 접근성을 확보하고 있음.

배후 수요: 주변 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

상권 특성: 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 소형 근린생활시설에 대한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주변 시설: 부산지방병무청이 인접해 있어 관련 기관 종사자 및 민원인의 이용 가능성이 있음.

(추가 검색 결과) 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능에 적합한 환경을 갖춘 지역임.

5. 생활정보

교통: 망미역을 통한 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 인근 버스 노선을 통해 다양한 지역으로의 이동이 편리함.

편의시설: (추가 검색 결과) 반경 1km 이내에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리한 지역임.

교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 주변에 직접적인 학교가 인접해 있지 않아 교육 환경에 대한 우려 사항은 크지 않을 것으로 판단됨.

주변 환경: 망미동 일대는 비교적 정주 여건이 양호한 주거 지역으로 알려져 있음.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 여러 부동산에 설정되어 있는 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 진행 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

높은 채권 총액: 총 채권 금액이 19억 5천만 원 이상으로, 감정가 2억 9천만 원 대비 매우 높아 채무자의 상환 능력이나 경매 취하 가능성을 시사함. 다만, 채무 불이행 시 경매 절차는 강행될 수 있음.

오피스텔 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 하락세 또는 지역 내 오피스텔 공급 증가 시 공실률 상승 및 임대 수익률 감소 위험이 존재할 수 있음.

임대차 관계: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 저항 가능성은 낮으나, 경매 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 다양한 변수들은 항상 고려해야 함.

7. 종합 의견

부산지하철 3호선 망미역과 도보 2분 거리의 초역세권에 위치하여 교통 편리성이 매우 우수한 오피스텔임.

현재 주거용 오피스텔로 사용 중이며, 주변 지역은 공동주택, 상가 등이 혼재되어 생활 편의성이 좋은 지역임.

권리관계상 인수되는 권리는 없어 낙찰 후 권리 분석이 명확한 편임.

다만, 공동담보 설정 및 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높은 점은 경매 진행 과정 및 향후 가치 평가에 있어 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 망미역 역세권이라는 명확한 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

소형 면적의 희소성: 39.55㎡ (약 11.96평)의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 매력적인 주거 공간을 제공함.

향후 발전 가능성: 수영구 지역의 지속적인 발전과 함께 오피스텔 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

안정적인 권리관계: 인수되는 권리사항이 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능함.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석: 인근 "퍼스트씨지브이" 및 유사 역세권 오피스텔의 최근 매매가격을 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적의 경우 2억 6천만 원 ~ 3억 1천만 원 범위에서 거래되는 것으로 파악됨. 감정가 2억 9천만 원은 현 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

예상 입찰가: 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 10~20% 할인된 2억 5천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준에서 결정될 가능성이 있음. 이는 경쟁 입찰자의 참여 여부에 따라 변동될 수 있음.

(참고) 인수 보증금: 0원. 따라서 예상 입찰가 산정 시 별도 고려할 금액은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.