나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [21] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (21)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 12층1202호

건물명: 퍼스트씨지브이

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 중 12층 1202호

사용승인일: 2020년 03월 13일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 289,000,000원

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지 지분: 11.65617823024221㎡ (약 3.52평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물 지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 유경종합건설주식회사 (2020.04.06)

* 소유권이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (2020.04.09)

* 근저당권: 하나은행 (1,404,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 계나예 (130,000,000원, 2023.10.10 전입, 2023.09.26 확정)

* 임의경매: 하나은행 (2,685,680,978원, 2024.12.17 개시)

* 압류: 북부산세무서장 (2026.01.28)

등기부채권 총액: 1,534,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(승계전 계*)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023.10.10

확정일자: 2023.09.26

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되며, 말소기준권리(하나은행 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 근린시설

본건이 소재한 망미동 일대는 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근에 부산지방병무청이 위치해 있으며, 상업 시설 이용을 위해서는 인근 주요 상권으로의 이동이 필요할 수 있습니다. (추가적인 상업시설 정보는 외부 조사가 필요합니다.)

4.2. 지역 시세 동향 (가정)

최근 1-2년간 망미동 일대 오피스텔 및 소형 주거용 건물의 시세는 지역 개발 수요와 교통망 확충에 따라 완만한 상승세를 보이고 있을 것으로 추정됩니다. 본 건과 유사한 조건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 필요합니다. (본 섹션은 외부 시세 조사를 통해 구체화해야 합니다.)

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

본건 주변으로 소규모 상점 및 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 쇼핑몰이나 문화시설 이용을 위해서는 차량 이동이 편리한 인근 주요 지역으로의 접근이 요구됩니다. (주변 편의시설에 대한 상세 조사가 필요합니다.)

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 학교 환경위생정화구역으로 지정된 교육 시설이 있음을 확인할 수 있으나, 구체적인 학교 명칭 및 거리는 추가 확인이 필요합니다. 종합병원 및 대형 병원 이용 시에는 인근 주요 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. (주변 교육 및 의료 시설에 대한 상세 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 리스크

제공된 정보 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 특별한 권리나 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 개시 전후 변동 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 및 시설 관련 리스크

본 건물은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 감정평가서상 기호(15) 건물에 대한 특이사항(기계식 주차장 상단 베란다 이용 가능, 폐문으로 내부 확인 불가)이 언급되어 있습니다. 이는 본 경매 물건(1202호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태나 일부 세대의 이용 형태에 대한 잠재적 이슈를 시사할 수 있습니다. 또한, "다세대주택임"이라는 표기는 오피스텔과 다세대주택이 혼재되어 있음을 의미하며, 이로 인한 관리상의 차이점이나 법규 적용의 유의점이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 포함)

본 건의 직접적인 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 망미동 지역의 전반적인 도시 계획 및 개발 현황, 인근 지역의 잠재적 개발 이슈 등에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (혐오시설 여부 및 구체적인 주변 환경 분석은 외부 조사가 필수적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 망미역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 2020년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 건물이라는 점과, 주변 상권 및 생활 인프라에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 3호선 망미역 도보 2분 거리의 역세권 입지.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태 양호 기대.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 지역 발전 가능성: 수영구 망미동 일대의 지속적인 도시 발전 및 수요 증가 기대.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 289,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

주변 시세 및 실제 거래 사례 조사를 통해 본 건의 적정 가치를 파악하는 것이 최우선입니다. 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가를 기준으로 입찰이 진행되나, 본 건의 입지, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

(구체적인 예상 입찰가는 최신 시세 조사 및 현장 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.