나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [15] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (15)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 9층902호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.65617823024221㎡ (약 3.53평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

사용승인일: 2020년 03월 13일

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택임. (본건은 오피스텔이나, 건물 내 다세대주택도 포함됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접지 및 도로에 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 건물의 남동측으로는 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26)으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(하나은행 근저당권, 하나은행 임의경매, 북부산세무서장 압류, 수영구 압류, 이시온 주택임차권)는 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이시온

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 17일

* 확정일자: 2024년 05월 21일

* 배당신고일자: 2025년 02월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2) 등기하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 망미동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부산지방병무청이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

망미역 초역세권(도보 2분)이라는 탁월한 교통 접근성은 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 학교 인근에 위치할 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 주변 지도 확인 필요)

5.3. 의료시설

부산지방병무청 인근으로, 지역 내 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 상이

건축물대장상 용도는 '업무시설'이나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 세금 문제나 행정 조치 발생 가능성을 내포하고 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보

'공동담보' 물건으로, 본건 외 다른 부동산에도 동일 채무에 대한 담보가 설정되어 있을 수 있습니다. 경매 절차에는 큰 영향이 없으나, 채무 관계는 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 관리 상태

2020년 사용승인된 신축급 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물 내외부 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지하철 3호선 망미역 초역세권에 위치한 2020년식 신축급 오피스텔입니다. 뛰어난 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적으로 매력적인 물건입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실사용 용도가 달라 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역(3호선) 도보 2분 거리로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 꾸준한 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익을 위한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 수영구 망미동 지역의 지속적인 개발 기대감으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

정확한 동일 건물 내 33.06㎡(약 10평) 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 2020년 준공된 신축급 건물이며 망미역 인근의 입지 조건을 고려할 때, 감정가 292,000,000원은 적정 수준으로 판단됩니다. 주변 오피스텔 시세 및 유사 면적대의 실거래가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 현재 시세를 고려하면 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 가격이 형성될 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 현장 조사를 통한 보다 정확한 시세 파악이 필요하나, 상기 분석을 바탕으로 본건의 적정 입찰가는 300,000,000원 수준으로 예상합니다. 이는 감정가 대비 약 103% 수준이며, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰을 고려할 수 있습니다.

9.3. 입찰 시 유의사항

* 건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 주거용 사용 간의 차이로 인한 세금 및 행정적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 철저한 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 실제 임대 시세 등을 재확인하는 것이 중요합니다.

10. 혐오시설 조사

본건 주변에 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산지방병무청이 인근에 위치하고 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (15)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 9층902호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.65617823024221㎡ (약 3.53평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

사용승인일: 2020년 03월 13일

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택임. (본건은 오피스텔이나, 건물 내 다세대주택도 포함됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접지 및 도로에 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다. 건물의 남동측으로는 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26)으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(하나은행 근저당권, 하나은행 임의경매, 북부산세무서장 압류, 수영구 압류, 이시온 주택임차권)는 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이시온

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 17일

* 확정일자: 2024년 05월 21일

* 배당신고일자: 2025년 02월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2) 등기하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 망미동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 부산지방병무청이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

망미역 초역세권(도보 2분)이라는 탁월한 교통 접근성은 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 학교 인근에 위치할 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 주변 지도 확인 필요)

5.3. 의료시설

부산지방병무청 인근으로, 지역 내 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 상이

건축물대장상 용도는 '업무시설'이나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 세금 문제나 행정 조치 발생 가능성을 내포하고 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보

'공동담보' 물건으로, 본건 외 다른 부동산에도 동일 채무에 대한 담보가 설정되어 있을 수 있습니다. 경매 절차에는 큰 영향이 없으나, 채무 관계는 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 관리 상태

2020년 사용승인된 신축급 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물 내외부 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지하철 3호선 망미역 초역세권에 위치한 2020년식 신축급 오피스텔입니다. 뛰어난 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 목적으로 매력적인 물건입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실사용 용도가 달라 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역(3호선) 도보 2분 거리로 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 꾸준한 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 실거주 및 임대 수익을 위한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 수영구 망미동 지역의 지속적인 개발 기대감으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

정확한 동일 건물 내 33.06㎡(약 10평) 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 다만, 2020년 준공된 신축급 건물이며 망미역 인근의 입지 조건을 고려할 때, 감정가 292,000,000원은 적정 수준으로 판단됩니다. 주변 오피스텔 시세 및 유사 면적대의 실거래가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 현재 시세를 고려하면 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 가격이 형성될 것으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 현장 조사를 통한 보다 정확한 시세 파악이 필요하나, 상기 분석을 바탕으로 본건의 적정 입찰가는 300,000,000원 수준으로 예상합니다. 이는 감정가 대비 약 103% 수준이며, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰을 고려할 수 있습니다.

9.3. 입찰 시 유의사항

* 건축물대장상 용도(업무시설)와 실제 주거용 사용 간의 차이로 인한 세금 및 행정적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 철저한 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 실제 임대 시세 등을 재확인하는 것이 중요합니다.

10. 혐오시설 조사

본건 주변에 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부산지방병무청이 인근에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.