나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [19] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (19)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 11층1102호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 289,000,000원

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지지분: 11.65617823024221㎡ (약 3.53평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

건물지분: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

준공일: 2020년 3월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 11층1102호

* 주위환경: 본건은 "부산지방병무청" 남동측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통:

* 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다.

* 차량의 진출입이 용이한 편입니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 변동:

* 2020-04-06: 유경종합건설주식회사 (소유권보존)

* 2020-04-09: 에스엔비홀딩스주식회사 (소유권이전, 매매)

* 말소기준권리: 2020-04-09 하나은행 근저당권 (채권최고액: 금1,404,000,000원)

* 진행 권리:

* 2020-04-09 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 2024-12-17 하나은행 임의경매개시결정 (2024타경6989) - 본건 경매 개시

* 2026-01-28 북부산세무서장 압류 (매각으로 말소)

* 2026-03-12 이서연 주택임차권 (매각으로 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-29

* 확정일자: 2024-02-06

* 배당신고일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 설정되었으나, 매각으로 인해 말소되는 권리입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 채무나 권리는 없습니다.

* 집합건물 등기부채권 총액: 1,539,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 망미동 일대는 아파트 등 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역과 상업 및 업무시설이 혼재된 지역입니다. "부산지방병무청"이 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물 용도: 본건은 오피스텔로 등기되어 있으며, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 망미역 역세권으로 금융기관, 병원, 상점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 11층 1102호입니다.

* 사용승인일: 2020년 3월 13일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 마감재: 외벽은 외장석재 및 스톤코트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 구조로 마감되었습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 주차타워 설비도 되어 있습니다.

* 주차: 건물 내 주차타워 설비가 되어 있어 차량 주차가 가능합니다. 다만, 기계식 주차장의 상단부를 베란다로 이용 가능하나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했던 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 본건은 오피스텔로 등기되어 있으나, 감정평가서 요약에 "기호(15) 내지 (22): 다세대주택임"이라는 내용이 있어, 건물 내 다른 호실은 다세대주택으로 사용되고 있습니다. 본건 호실 역시 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 법적 문제(건축법 위반 등) 발생 가능성은 낮은 것으로 보이나, 확인이 필요합니다.

* 기계식 주차장 이용 관련: 기계식 주차장의 상단부를 베란다로 이용 가능하나 내부 확인이 불가했던 점은 향후 이용 및 관리, 수익성에 영향을 줄 수 있는 부분으로 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 이서연 씨는 대항력이 없으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸됩니다. 보증금 회수를 배당으로 받지 못하는 경우 명도 저항의 가능성은 낮으나, 실제 배당액을 확인하여 최종 인도까지의 절차를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

다만, 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 건물이라는 점, 기계식 주차장 이용에 대한 일부 불확실성, 토지이용계획상 일부 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망미역 도보 2분 거리로 교통이 매우 편리하며, 직장인 및 학생 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 보입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

* 인근 시세 비교: 유사 면적 및 연식의 오피스텔들이 주변 시세 약 2억 5천만원 ~ 3억 1천만원 범위에서 거래되고 있어, 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세는 2억 5천만원에서 3억 1천만원 범위로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

본 건은 권리상의 부담이 없고 준신축 건물이라는 장점이 있으나, 건물 내 용도 혼재 가능성과 기계식 주차장 이용 관련 일부 불확실성 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이에 따라, 시세와 감정가, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 2억 7천만원 ~ 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사와 경쟁자들의 동향을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.