나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [14] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (14)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 9층901호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

* 토지지분: 10.700695985718422㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물지분: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 주의사항: 오피스텔임

* 사용승인일: 2020년 03월 13일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 9층 901호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치함. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 제반 교통상황은 양호함.

* 인접 도로상태: 본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역(2014-02-26), 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 09일 접수된 하나은행 근저당권 (을1)으로, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽소정

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 12일

* 확정일자: 2024년 11월 11일

* 배당신고일자: 2025년 01월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 말소 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채무 총액: 등기부 채권 총액은 1,539,000,000원이나, 이는 경매 진행으로 인해 말소되는 채무를 포함한 총 금액이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부산지방병무청 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있음.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 은행, 병원, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교통: 지하철 3호선 망미역 초역세권으로 직장인 및 학생들의 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주거용 오피스텔로 현황 사용되고 있으나, 건축물대장상 용도는 업무시설로 되어 있음. 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 공존하여 주거 환경이 편리함.

* 교통 접근성: 망미역을 통한 부산 시내 및 외곽 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 교육 시설: 인근에 어린이집, 유치원, 초등학교 등 교육 시설이 도보 통학 가능한 거리에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔'로 사용 중인 점은 추후 재건축 또는 건물 사용 관련 행정 절차 진행 시 고려될 수 있음.

* 주차 시설: 건물 내 주차타워 설비가 되어 있으나, 일부 기계식 주차장의 경우 관리 상태나 이용 편의성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 감정가 대비 채무액: 감정가(266,000,000원) 대비 경매 신청 채권액(2,685,680,978원) 및 근저당액(1,404,000,000원)이 높으나, 이는 경매 실행으로 소멸될 채무이며 낙찰자가 인수하는 부분은 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 퍼스트씨지브이 오피스텔 9층 901호로, 준공 2020년의 비교적 신축 건물임. 지하철 3호선 망미역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지를 자랑하며, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수함. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 곽소정은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. 건축물대장상 용도와 현황 용도에 대한 차이는 있으나, 현재까지 큰 문제 없이 거래 및 이용이 이루어지고 있는 것으로 판단됨. 안정적인 투자 및 실거주 목적으로 고려할 만한 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역(3호선) 도보 2분 거리로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 신축급 오피스텔: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 상태 유지.

* 깨끗한 권리관계: 모든 기존 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 상업, 편의, 의료 시설 근접.

* 소형 면적: 30.35㎡ (약 9.18평)으로 1~2인 가구 실수요 및 투자용으로 적합.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 266,000,000원이나, 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 호가는 225,000,000원에서 245,000,000원 수준을 형성하고 있음. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 안정적인 투자를 고려할 때 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 바람직함.

이에, 예상 입찰가를 240,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.