나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [10] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경6989 (10)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 6층602호

1.3. 용도

오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

1.4. 감정가

312,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

건물면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

1.6. 경매 구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

하OOO

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 건물 정보

사용승인일: 2020.03.13

건물 구조: 철근콘크리트구조

지붕 구조: (철근)콘크리트

주요 용도: 업무시설 (현황 주거용 오피스텔)

해당 층: 6층 (12층 건물 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 부산 지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (참고: 부산지방병무청 안내에 따르면 망미역 8번 출구에서 약 550m 거리입니다.)

2.3. 건물 구조

철근콘크리트 구조이며, 지상 12층, 지하 1층 규모의 건물 내에 위치하고 있습니다.

2.4. 이용 상태

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접한 대지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건은 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,959,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2020.04.09 접수)이 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-08

* 확정일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 승계 전 임차인 한다경

* 임차인 한다경은 대항력이 없으며, 보증금 135,000,000원은 본 경매 절차에서 인수되지 않습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 망미동은 주거 기능과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 역세권

부산 지하철 3호선 망미역과의 도보 접근성이 양호하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 교육시설

본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 주변 교육시설과의 관계를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 채무 규모가 상대적으로 크다는 점을 시사합니다.

6.2. 미확인 베란다 이용

일부 호실(기호15)에서 기계식 주차장 상단부를 베란다로 이용 가능한 부분이 있었으나, 폐문으로 내부 확인이 불가하였습니다. 이로 인해 향후 사용 범위 및 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

등기부상 임차인 정보 외 실제 임대 현황 및 관계는 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 2020년 준공된 신축 오피스텔입니다. 부산 지하철 3호선 망미역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며, 주변 주거 및 생활 환경이 양호합니다. 현황 주거용으로 이용 중이며, 권리분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 일부 미확인 공간 이용 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

망미역 도보 이용 가능한 입지로, 꾸준한 임대 수요 및 환금성 확보가 기대됩니다.

8.2. 신축 오피스텔

2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 주거용 수요

오피스텔이 주거용으로 활용되는 추세에 따라 소형 주택 대체재로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

현 시세 조사 결과, 유사 평형의 오피스텔 거래 사례(30.35㎡, 약 9.18평, 150,000,000원 거래)를 기준으로 볼 때, 본건(42.65㎡, 약 12.90평)의 현재 시장 가치는 약 210,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가와의 상당한 차이가 존재하므로, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 거래 사례를 고려한 예상 입찰가는 약 230,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.