나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [7] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

건물면적: 39.55㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접지 및 인접 도로에 대체로 등고평탄한 세장형으로, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 유경종합건설주식회사 (2020-04-06)

* 소유권 이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (2020-04-09)

* 근저당: 하나은행 (2020-04-09) - 말소기준권리, 금액 1,824,000,000원 (매각으로 말소 예정)

* 주택임차권: 김은지 (2020-06-30 전입, 2020-06-08 확정) - 보증금 140,000,000원 (매각으로 말소 예정)

* 임의경매: 하나은행 (2024-12-17) - 채권액 2,685,680,978원

* 압류: 북부산세무서장 (2026-01-28) - (매각으로 말소 예정)

등기부채권 총액: 1,964,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전: 김은지)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-30

* 확정일자: 2020-06-08

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 진행 시 상기 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 망미동 지역은 부산지방병무청을 중심으로 주거와 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

부산지하철 3호선 망미역이 도보 2분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 오피스텔의 주요 수요층인 직장인들에게 매력적인 요소입니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔로서의 주거 수요와 소규모 상업 시설로서의 임대 수요가 동시에 존재할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 3호선 망미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 부산지방병무청이 인근에 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 공동주택 등이 혼재된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부상 용도는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 사용되고 있어 향후 용도 변경 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 채권 총액이 약 19.64억원으로 감정가 2.9억원 대비 매우 높은 편입니다. 이는 채권자(하나은행)의 경매 진행 의지가 강했음을 보여주나, 낙찰가의 상한선을 제한할 요인이 될 수 있습니다.

* 본 물건 501호에 대한 임차인의 대항력은 없으나, 혹시 모를 미확인 임대차 관계나 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (제공된 정보상으로는 명확히 파악됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 3호선 망미역 초역세권이라는 강력한 장점을 가지고 있습니다.

교통 편리성과 더불어 주변의 주거 및 근린생활시설 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 입지입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 높은 채권 총액 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역 도보 2분 거리로 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 임대 수요: 편리한 교통과 주변 주거 환경으로 인해 직장인 및 1인 가구의 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 3월에 사용 승인되어 건물 노후도가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 물건의 감정가는 290,000,000원입니다.

* 전용면적 39.55㎡ (약 11.97평)을 기준으로, 부산 수영구 망미동 지역의 유사 오피스텔 실거래가 및 호가는 현재 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 범위로 파악됩니다.

* 같은 건물인 "퍼스트씨지브이" 내 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 약 2억 8천만원 내외로 추정됩니다.

* 본 물건은 초역세권 입지, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있어 시장 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

* 권리 인수 부담이 전혀 없는 점도 긍정적 요인입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

* 위 분석을 토대로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90%~100% 수준에서 형성될 것으로 보입니다.

* 2억 7,500만원 ~ 2억 9,500만원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 당시 시장 상황 등 다양한 변수에 의해 달라질 수 있습니다. 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.