나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [11] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7, 퍼스트씨지브이 7층 701호

물건 종류: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정평가액: 290,000,000원

토지 면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

건물 전용 면적: 39.55㎡ (약 11.96평)

사용승인일: 2020년 03월 13일

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (말소기준권리)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건은 매우 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

특히 도보 약 2분 거리에 부산 지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역으로 분류되며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 채권 총액은 1,974,000,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 하나은행의 근저당권입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 성 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 07월 13일

* 대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망미동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

부산지방병무청이 인근에 위치하여 유동인구 형성에 기여할 수 있습니다.

망미역을 중심으로 한 상업 시설 이용 또한 편리합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

망미역(3호선)을 통해 부산 시내 이동이 편리하며, 광역 교통망 접근성도 좋습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 관련 환경 규제가 적용될 수 있습니다.

건물 내 주차 타워 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 물건으로, 전체 채무 규모 및 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

오피스텔 용도: 현황 주거용으로 사용되고 있으나, 오피스텔은 업무시설로 등록된 경우가 많아 실제 주거 시 위법건축물 등재 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 오피스텔의 용도 외 사용에 따른 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2020년 사용승인)

* 역세권 입지 (망미역 도보 2분)

* 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없음

* 향후 시세 상승 또는 임대 수익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건 감정평가액은 290,000,000원입니다.

최근 주변 오피스텔 시세 및 유사 면적의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정평가액이 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

현재 시세는 유사 면적 오피스텔의 경우 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최신 실거래가 및 현재 진행 중인 유사 경매 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.