나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [3] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 3층301호

건물명: 퍼스트씨지브이

동/호수: 3층 301호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 13.94㎡ (약 4.21평)

토지지분: 13.944399546463378㎡ (약 4.21평)

건물면적: 39.55㎡ (약 11.96평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 부산지방병무청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 내에서 교정시설(구치소, 교도소) 등 혐오시설 이전 관련 논의가 일부 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.2. 입지조건 분석

* 주변 시설: 부산지방병무청이 인근에 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 접근성: 망미역(3호선) 역세권으로 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 개발 현황: 망미동 일대는 과거 공업 시설이었던 F1963과 같은 복합문화공간으로 재탄생하는 등 도시 재생 사업이 진행되고 있어 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.3. 건물 정보

* 건축물: 퍼스트씨지브이 (First CGV) 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 12층

* 사용승인일: 2020년 03월 13일 (비교적 신축 건물)

* 해당 호수: 3층 301호

* 건물 외벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감

* 건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시팡 구조

* 설비: 위생설비, 급배수, 소화전, 도시가스, 난방설비, 주차타워 설비

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 04월 09일자 하나은행 근저당권 (채권액 1,824,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1 (하나은행 근저당), 을2 (이은진 주택임차권), 갑3 (하나은행 임의경매), 갑4 (북부산세무서 압류) 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권이며, 등기부등본 상 해당 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계) / 이은진

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 08일

* 확정일자: 2024년 10월 08일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고, 배당 여부 및 절차 진행 상황에 따라 실제 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 1,934,000,000원

1.5. 상권분석

* 인근 시세:

* 본건과 동일 건물인 '퍼스트씨지브이'의 경우, 2020년 04월 20일에 공급면적 68㎡ (전용 40㎡) 오피스텔이 2억 3,000만원에 실거래된 이력이 있습니다.

* 인근 '망미로얄베스토피아'(1993년 준공)의 104㎡ 면적 오피스텔은 KB시세 일반가 2억 5,000만원 수준입니다.

* 비교적 신축인 '수영SK뷰2단지'(2019년 준공)의 55㎡ 면적은 최근 실거래가가 1억 9,000만원 수준입니다.

* KB부동산 자료에 따르면, 본건 건물의 57㎡ 면적의 KB시세 일반가는 1억 5,050만원으로 나타나 있으나, 이는 최근 실거래가 및 감정가와 차이가 있습니다. 2020년 4월 실거래가가 2억 3,000만원이었던 점을 감안할 때, 해당 KB시세는 현재 시세를 반영하지 못하는 것으로 보입니다.

* 종합적으로 볼 때, 본건과 유사한 규모 및 연식의 오피스텔 시세는 대략 2억 1,000만원 ~ 2억 5,000만원 범위로 추정됩니다. 다만, 이는 일반적인 시세이며, 본건의 개별적인 상태 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교통: 부산지하철 3호선 망미역 도보 2분 거리.

* 관공서: 부산지방병무청 인근.

* 상업시설: 건물 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 단지 내 시설: 주차타워 설비가 되어 있어 주차가 가능합니다.

* 교육시설: 본건 인근 약 1km 내에 초등학교가 없는 것으로 확인됩니다. 주변 중학교로는 망미중학교, 동수영중학교 등이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 본건은 오피스텔로, 업무시설로 분류되나 현황 주거용으로 사용 중입니다. 주거용 오피스텔의 경우, 향후 건축법규 변경이나 세법 적용 등에 따라 예상치 못한 규제나 세금 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주자가 있거나 임대 중일 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 본건의 임차인(이은진)은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 건물 연식: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이지만, 2010년대 후반에 준공된 건물임을 감안해야 합니다.

* 주차 타워: 주차 타워 설비가 있으나, 노후화 정도나 이용 편의성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인: 감정평가서 상 특정 부분(기호(15))은 폐문으로 인해 내부 확인을 하지 못했다고 명시되어 있습니다. 본건(301호) 자체의 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 오피스텔 3층 301호로, 부산지하철 3호선 망미역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 2억 7,500만원입니다. 권리관계 상 인수되는 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 명도 부담을 크게 덜 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 시세 및 최근 실거래 사례를 볼 때, 비슷한 규모의 오피스텔 가격이 2억 1,000만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가 및 최신 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다. 주거용 오피스텔로서의 장점과 더불어, 상대적으로 초등학교가 인접해 있지 않은 점 등은 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 망미역(3호선) 도보 2분 거리의 초역세권 입지.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 적음.

* 권리 분석상 안전: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 명확함.

* 지역 개발 잠재력: 과거 공업 지역이 복합문화공간으로 탈바꿈하는 등 지역 발전 가능성 보유.

* 높은 활용도: 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 활용 가능.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 및 KB시세, 인근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 유사 오피스텔의 시세는 약 2억 1,000만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건의 경우 감정가가 2억 7,500만원으로 책정되어 있으며, 2020년 4월 실거래가 2억 3,000만원 대비 높은 편입니다.

또한, 본 건은 12층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 39.55㎡ (약 11.96평)으로 비교적 소형 면적에 해당합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰을 목표로 하는 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 결정하는 것이 일반적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 대략 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

투자의 목적(실거주, 임대수익 등)과 개인의 자금 계획, 그리고 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.