나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [4] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 3층302호

건물명: 퍼스트씨지브이

용도: 오피스텔 (업무시설, 현황: 주거용 오피스텔)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 하나은행 (을1 근저당권, 갑3 임의경매)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 296,000,000원

토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

토지지분: 15.037386615844833㎡ (약 4.55평)

건물면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

건물지분: 42.65㎡ (약 12.90평)

1.3. 건물 정보

준공일: 2020년 03월 13일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 12층 중 3층 302호

호수: 총 14세대 (집합건물 등기부 요약 기준)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

물건의 남동측으로 폭 약 4-5미터의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당권, 2020-04-09 접수, 1,824,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 을2: 박성용 주택임차권 (보증금 130,000,000원, 2020-05-08 전입, 2020-04-16 확정, 2025-06-17 등기 예정이나 매각으로 소멸)

* 갑3: 하나은행 임의경매 (2,685,680,978원, 2024-12-17 접수)

* 갑4: 북부산세무서장 압류 (2026-01-28 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성용

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-08

* 확정일자: 2020-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 등기부 채권 총액

1,954,000,000원 (근저당권, 임의경매, 압류 등 총 기재 채무액)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. (Source) 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. (Source) 이마트24, Traders Wholesale Club 등 편의점 및 마트가 인근에 위치해 있습니다. (Source) 또한, 망미역 인근의 '망미단길'은 트렌디한 카페와 맛집들이 밀집해 있어 젊은 층의 방문이 잦은 지역입니다. (Source)

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의 시설

부산 지하철 3호선 망미역이 도보 2분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. (Source) 이마트24, Traders Wholesale Club 등 편의시설이 인접해 있으며, 망미단길의 다양한 카페와 레스토랑을 이용할 수 있습니다. (Source)

5.2. 교육 시설

본 물건 인근에 망미중학교, 배산초등학교, 남일고등학교, 망미초등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다. (Source)

5.3. 건물 내부 시설

철근콘크리트 구조의 12층 건물이며, 주차타워 설비가 갖추어져 있습니다. (Source)

6. 잠재적 리스크

6.1. 오피스텔 관련 사항

"본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음." 이라는 사항이 감정평가서에 포함되어 있으나, 이는 해당 호수와 직접적인 관련이 없을 수 있습니다. 다만, 오피스텔의 경우 개별 호수 외 공용 부분이나 시설물에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 박성용은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 건축법 관련 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 망미역 초역세권에 자리하여 교통이 매우 편리합니다. 주변의 주거 및 근린생활시설 혼재로 인해 생활 편의성이 높으며, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 오피스텔로서의 주거 및 업무 겸용 가능성이 있으며, 신축 건물이라는 점은 장점입니다. 다만, 감정가 대비 현 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망미역(3호선) 도보 약 2분 거리의 우수한 교통 여건

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이며 관리상태 양호 기대

* 안정적 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 낙찰자 인수 부담 없음

* 주변 생활 편의성: 다양한 근린생활시설 및 편의시설 인접

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 296,000,000원입니다.

본 물건과 유사한 규모(약 12.9평)의 오피스텔 시세는 평당 11,000,000원 ~ 18,000,000원 수준으로 조사되었습니다. (Source) 이를 기준으로 환산 시, 예상 시세 범위는 약 141,900,000원 ~ 232,200,000원 수준입니다. (12.9평 x 1100만원 ~ 12.9평 x 1800만원)

감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 형성되어 있으므로, 시세 범위 상단 또는 그 이하에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

적정 입찰가: 180,000,000원 ~ 230,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 조사된 시세 범위를 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 전액을 납부해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.