나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [5] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 4층 401호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

토지 면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

건물 면적: 39.55㎡ (약 11.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부상 확인)

사용승인일: 2020년 3월 13일

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 9일자 하나은행의 근저당권(18억 2,400만원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(하나은행의 임의경매개시결정, 북부산세무서장의 압류, 임차인 남진욱의 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 등기부등본 상 임차인 남진욱(보증금 1억 3천만원)은 2026년 2월 24일자로 주택임차권을 등기하였으나, 이는 경매개시 결정일(2024년 12월 17일) 이후이며, 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

집행법원 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망미동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 지역입니다.

부산지방병무청이 인근에 있어 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

망미역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 입점해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

최근 망미단길을 중심으로 개성 있는 카페, 소품샵, 공방 등이 들어서면서 젊은 층에게 인기를 얻고 있으며, 문화적인 상권으로도 발전하고 있습니다.

검색 결과, 망미동 일대에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 3호선 망미역 역세권으로 부산 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 건물 내 주차타워 설비가 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 망미단길 및 비콘그라운드 등 복합문화공간이 인접해 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주택이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육: 주변 학군 정보로는 배산초등학교, 한바다중학교, 센텀고등학교 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 오피스텔 용도: 현황은 주거용 오피스텔이지만, 건축물대장상 용도는 업무시설로 되어 있어 향후 건축법규 변경이나 규제에 따라 사용에 제한이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 채무와 연관성이 있을 수 있으나 본 경매 절차에서는 해당 물건만 매각 대상입니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없는 임차인이나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 갈등이 발생할 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건 퍼스트씨지브이 오피스텔은 2020년 준공된 신축급 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 망미역 역세권이라는 우수한 교통 환경과 함께 주변의 문화적인 상권 발전(망미단길, 비콘그라운드)도 긍정적인 요소입니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 오피스텔의 특성상 향후 시세 변동 가능성과 용도 관련 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 망미역 도보 2분 거리로 매우 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 문화/상업 복합 지역: 망미단길, 비콘그라운드 등 신흥 문화 공간과 인접하여 잠재적 가치 상승 기대가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 290,000,000원.

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

최근 실거래가 및 인근 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 퍼스트씨지브이 오피스텔의 39.55㎡ (약 12평) 전용면적 기준, 2020년 4월 20일 8층 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 9월 9일 3층 120,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 면적이나 층수 등 조건이 다를 수 있습니다.

현 시세는 1억 5천만원대부터 2억 3천만원대까지 형성되어 있는 것으로 보이며, KB시세 일반가는 1억 5,050만원으로 파악됩니다.

해당 물건의 감정가는 2억 9천만원으로, 최근 실거래가 및 KB 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

다만, 경매 물건의 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 감정가의 적정성 등에 따라 크게 변동합니다.

임차인 보증금 미인수, 신축급 건물, 역세권 입지 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 최근 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

입찰가 산정 시, 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 범위를 우선 고려하되, 현장 조사 및 주변 시세 재확인을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.