나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [8] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 연수로324번길 8 (망미동 802-7) 퍼스트씨지브이 5층502호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 312,000,000원

토지면적: 15.04㎡ (약 4.55평)

토지지분: 15.037386615844833㎡ (약 4.55평)

건물면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

건물지분: 42.65㎡ (약 12.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (등기부상 말소기준권리는 하나은행 근저당)

특이사항: 공동담보, 오피스텔임.

사용승인일: 2020년 3월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 12층 건물 중 5층 502호

내부 마감: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시팡 구조

설비: 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차타워 설비

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(65m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 9일 접수된 하나은행의 근저당권(금 1,824,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (지상권 등은 확인되지 않음)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 하나은행 근저당권

* 을4: 박귀훈 주택임차권 (말소 예정)

* 갑3: 하나은행 임의경매개시결정

* 갑4: 북부산세무서장 압류

* 인수되는 보증금: 0원. 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 박귀훈)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023년 7월 14일

* 확정일자: 2023년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. (확정일자 및 전입일자 확인됨)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유경종합건설주식회사 (2020-04-06)

* 소유권이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (2020-04-09)

* 근저당권: 하나은행 (2020-04-09, 1,824,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박귀훈 (2025-07-31 접수, 80,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 하나은행 (2024-12-17 접수, 2,685,680,978원) - 말소 예정

* 압류: 북부산세무서장 (2026-01-28 접수) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,904,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 망미동 일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다.

* "부산지방병무청"이 인근에 위치하고 있어 공공기관 이용 편의성이 있습니다.

* 부산지하철 3호선 망미역을 중심으로 형성된 상권의 영향권 내에 있으며, 오피스텔 및 주거용 건물들이 혼재되어 있어 배후 수요가 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 특별히 검색되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 3호선 망미역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요시설: 부산지방병무청이 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도와 실제 이용 현황 차이: 본건은 업무시설로 허가되었으나, 현재 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. 이는 향후 행정처분이나 민원 발생 가능성은 낮으나, 용도변경 시 건축법 등에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 상태: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 유지보수 상태는 확인이 필요합니다.

* 임차인 인수: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 8천만원이 존재합니다. 배당 여부에 따라 잔여 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본건 권리분석상 명확히 소멸 예정으로 표시되어 인수 보증금은 0원으로 간주됨)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 퍼스트씨지브이 오피스텔 5층 502호입니다. 부산지하철 3호선 망미역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있고, 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 업무시설 용도의 건물이 주거용으로 사용되는 점과 임차인 관련 사항은 재확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 망미역 초역세권 입지로 풍부한 임대 수요 기대.

* 2020년 완공된 신축급 오피스텔로 상품성이 우수함.

* 부산지방법원 동부지원 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격 낙찰 가능성.

* 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세분석:

'퍼스트씨지브이' 오피스텔은 망미역 초역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 2020년 사용승인으로 신축성이 양호합니다. 조사된 바에 따르면, 유사 면적(약 12.9평) 및 연식의 인근 오피스텔 시세는 약 2.8억 원에서 3.2억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 312,000,000원은 이러한 시장 시세와 부합하거나 일부 상회하는 수준으로 보입니다. 경매 물건은 통상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 제공하므로, 이러한 점을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

본건은 인수되는 권리가 없고, 비교적 신축이며 입지가 우수함에도 불구하고 감정가가 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 책정되었습니다. 이에 따라, 시세 대비 약 10~15% 이상 낮은 가격대에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려하는 것이 적절해 보입니다. 보증금 8천만원의 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석되어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우를 제외하고는 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 이에 2.7억 원에서 2.9억 원 사이의 금액으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.