나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [6] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7, 퍼스트씨지브이 4층 402호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 312,000,000 원

토지 면적: 15.04 ㎡ (약 4.55 평)

토지 지분: 15.037386615844833 ㎡ (약 4.55 평)

건물 면적: 42.65 ㎡ (약 12.90 평)

건물 지분: 42.65 ㎡ (약 12.90 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2020년 03월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(65m 이하), 상대 보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당(하나은행, 18.24억원), 주택임차권(김도형, 1.3억원), 임의경매(하나은행), 압류(북부산세무서장) 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 하나은행 근저당(1,824,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리(주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계 전 김 )

보증금: 130,000,000 원

차임: 0 원

전입일자/확정일자: 2021년 01월 29일

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 매수인이 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 망미동 일대는 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 부산지방병무청이 인근에 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 망미역을 중심으로 형성된 상권을 이용하기 편리하며, 다수의 근린생활시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 상권 활동이 활발합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 3호선 망미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 상대 보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치할 것으로 예상됩니다. (주변 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼용: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. 이는 일반적인 오피스텔의 경우로, 실사용 목적에 따른 관리비나 세금 등에 일부 차이가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보: 본건은 공동담보로 설정된 물건이나, 이는 채권 설정 시 여러 부동산에 동일한 채권을 담보로 제공한 경우로, 개별 물건의 가치 평가에는 직접적인 위험 요소는 아닙니다. 다만, 채권 총액이 높은 점은 주의할 필요가 있습니다.

6.3. 내부 미확인 부분: 기계식 주차장 상단부를 베란다로 이용 가능할 수 있으나, 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했던 점이 있습니다. 이는 본건 402호와 직접적인 관련은 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 부산지하철 3호선 망미역 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 모든 선순위 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깔끔하며, 인수되는 보증금 또한 없어 낙찰자가 추가적인 부담 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 소액 임차인 또한 대항력이 없어 모든 권리가 소멸되는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최근 건물이며, 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 망미역을 도보로 이용 가능한 입지로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 판단됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 주거/업무 겸용 가능성: 오피스텔의 특성상 주거용 또는 소형 사무실로 활용이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 312,000,000 원입니다. 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세 분석 결과, 현재 시장에서는 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다. 특히 신축급 역세권 오피스텔의 경우 수요가 꾸준하기 때문입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 95% ~ 105% 수준인 296,400,000 원 ~ 327,600,000 원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보다 보수적인 접근을 위해서는 감정가 이하인 280,000,000 원 ~ 300,000,000 원 선에서, 적극적인 투자를 고려한다면 310,000,000 원 ~ 320,000,000 원 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 최근 실거래가, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.