나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6989 [1] 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 "부산지방병무청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 도보로 약 2분 거리에 부산지하철3호선[망미역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제201호 외 21개호로서
[사용승인일: 2020.03.13]

·외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시팡 구조임.

이용상태

·기호(1) 내지 (14): 오피스텔(현황 "주거용 오피스텔")임.
·기호(15) 내지 (22): 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있으며 주차타워설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-02-26) 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타:
본건 기호(15)는 기계식주차장의 상단부를 베란다로 이용가능하나 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부를 확인치 못하였으며 외부관찰과 관련공부를 참조하여 평가하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경6989 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 망미동 802-7 퍼스트씨지브이 2층 201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 13.94㎡ (4.22평)

* 건물면적: 39.55㎡ (11.96평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 사용승인일: 2020.03.13

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 12층 건물 중 제2층 제201호

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며 "부산지방병무청" 남동측 인근

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 형성

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재, 도보 약 2분 거리에 부산지하철 3호선 망미역 위치하여 교통상황 양호

* 인접도로: 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외 도로와 접함

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 유경종합건설주식회사 (접수일자: 2020-04-06)

* 소유권이전: 에스엔비홀딩스주식회사 (접수일자: 2020-04-09, 비고: 매매)

* 근저당: 하나은행 (접수일자: 2020-04-09, 금액: 1,824,000,000원, 비고: 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (접수일자: 2024-12-17, 금액: 2,685,680,978원, 비고: 부산지방법원 동부지원)

* 압류: 북부산세무서장 (접수일자: 2026-01-28, 비고: 징세과-티 4455)

* 주택임차권: 안종휘 (접수일자: 2026-02-04, 금액: 125,000,000원)

* 총 채권 금액: 1,949,000,000원

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2020-04-09). 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음 (없음).

* 임차인 현황:

* 성명: 안

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-22

* 확정일자: 2023-11-23

* 배당신고일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 배당받게 됩니다. 배당을 받지 못하는 경우 인수될 수 있으나, 일반적으로 말소기준 권리보다 후순위이므로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 부산광역시 수영구 망미동에 위치

* 특징: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 향후 전망: 지하철 역세권이라는 장점과 지역 개발 가능성에 따라 안정적인 수요가 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 지역에 교육시설이 위치할 가능성이 있으며, 관련 법규에 따른 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료시설: 부산지방병무청 인근으로, 의료시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 역세권의 편리함과 비교적 조용한 주거 환경이 결합되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건 외 다른 담보물이 설정되어 있을 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 오피스텔 임대 시장 변동성: 향후 공실률 증가나 임대료 하락 등의 시장 변동 위험이 존재할 수 있습니다.

* 주차 시설: 주차타워가 있으나, 실제 이용 편의성과 주차 공간의 충분성을 확인해야 합니다.

* 임차인 배당 문제: 비록 대항력은 없으나, 임의경매의 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 회수에 문제가 발생할 경우 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 3호선 망미역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 주변 환경 또한 양호하며, 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 최종 배당 결과 확인은 필수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 망미역 도보 2분 거리.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 안정적인 임대 수요: 지역 내 직주근접 및 주거 선호도 높은 지역.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 안종휘는 대항력 없음)

* 예상 입찰가: 285,000,000원

* 시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

현재 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매물 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 지하철 망미역 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 시장에서의 경쟁력은 높다고 판단됩니다. 이에 따라, 감정가 275,000,000원에서 약 3.6% 가량 상승한 285,000,000원을 적정 입찰가로 예상하며, 본 금액으로 입찰 시 수익률 및 시세 차익을 고려한 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. (참고: 예상 임대료 월 120만원 기준, 연 5% 수익률 산출 시 적정 매입가 약 288,000,000원)

1.9. 혐오시설 검색

* 주변 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.