나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10395 [1] 경기도 화성시 정남면 귀래리 469 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 정남면 귀래리 소재 "귀래산업단지" 동측인근에 위치하며,
주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 중소규모의 공장지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도 등을
고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 8m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

제시목록 외의 물건

기호 1 지상에 제시외 물건 등이 있음(자세한 내용은 평가의견 및 토지건물감정평가명세표
참조)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 공장
기호 3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 공장
외벽 : 난연패널 잇기 등
내벽 : 샌드위치 판넬 잇기 등
창호 : 하이 섀시 창호 등

이용상태

공장으로 이용중임.(자세한 내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"와 같이 제시외 물건이 있으며 감정평가의견
Ⅰ. 감정평가개요 6 그 밖의 사항을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 화성시 반월동 소재 "동학초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지,
근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 대중교통
이용편의는 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 지하1층/지상18층건 내 7층 703호로서
외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이섀시 창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

토지대장 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에는 ‘경기도 화성시 반월동 865-1’로
표시되어 있으나 귀 제시목록에는 ‘경기도 화성시 태안면 반월리 865-1’로 표시되어
있으니 참고하시기 바람.(토지대장에는 2006년 1월 2일 행정구역이 변경된 것으로
표시되어 있음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

1. 일괄매각. 부동산의 표시의 제시외건물 포함(1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1~3-3). 목록4.는 지분매각임.
2. 목록1. 지상에 관정이 1개 있는 것으로 조사되었고 이를 감안하여 평가함(제시외 건물 1-2).
3. 목록1. 지상 및 목록2, 3. 건물 내부에 기계 1점, 잡자재류, 공구류, 사무집기류, 폐자재, 공구 등의 진열장 등이 산재하고 있으나 이동이 가능하므로 평가 및 매각에서 제외함.
4. 목록1. 지상에 컨테이너(하우스)가 소재하나 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경10395 (1) 사건으로, 경기도 화성시 정남면 귀래리 469에 소재한 공장용 부동산입니다.

감정가는 2,502,198,000원이며, 매각대상은 토지지분과 건물 전체입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 유동화물건, 지분매각, 대항력있는임차인이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 제시외건물(1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1~3-3)이 포함되며, 토지 지상 관정 1개는 평가에 반영되었습니다. 이동 가능한 기계류, 잡자재, 공구류, 사무집기류, 폐자재, 공구 등의 진열장, 그리고 이동 및 철거가 용이한 컨테이너(하우스)는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 목록4는 지분매각입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10395 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 귀래리 469

* 용도: 공장

* 감정가: 2,502,198,000원

* 토지면적: 1,984.00㎡ (약 600.2평)

* 토지지분: 1,920.9986㎡ (약 581.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 813.00㎡ (약 246.0평)

* 건물지분: 813㎡ (약 246.0평)

* 건물 제시외면적: 587.00㎡ (약 177.6평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 2,943,400,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 정남면 귀래리 소재 "귀래산업단지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 중소규모의 공장지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 약 8m 내외의 포장 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한, 모든 축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 하나은행 근저당권(을17)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 2,943,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 마 : 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2015-12-18, 대항력 있음.

* 주식회사일렉에프에이엠(Elec.F.A.M) 정 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-08-23, 대항력 있음.

* 주의: 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 점유 및 대항력은 매수인이 부담해야 할 부분이므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상에는 지상권 등기 내역이 확인되지 않습니다. (작성일: 2026-10-01 기준)

4. 상권분석

본 물건은 "귀래산업단지" 인근에 위치한 중소규모의 공장지대로, 주변은 유사한 업종의 공장들과 나대지로 구성되어 있습니다. 이는 해당 지역이 산업 활동에 특화된 상권임을 시사합니다. 주변에 상업 시설이나 주거 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

대상 물건까지 차량 진입은 용이하나, 인근 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 조사되었습니다. 주변에 주거 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하여, 공장 운영을 위한 인프라 중심으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건, 지분매각 등의 특성은 소유권 이전 및 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금은 0원이나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 토지 사용 및 향후 개발 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 업종 변경이나 증설 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역 검색 결과, 화성시 서신면 등 다른 지역에서 폐기물 매립장 설치 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 본 물건지 주변(귀래리)에 직접적으로 언급된 혐오시설은 없으나, 해당 지역의 산업단지 특성상 향후 발생 가능한 환경 규제 및 주민 민원 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시의 산업단지 내 위치하여 공장 운영에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 가능성도 있으나, 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 다수의 채권 관계 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 특히, 복잡한 권리 관계와 임차인 명도 문제는 명확한 해결 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 공장 운영에 필요한 산업 인프라 접근성이 양호합니다.

* 계획관리지역: 향후 용도 변경 및 사업 확장 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 현재 감정가와 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 유동화 물건: 복잡한 금융 구조로 인해 협상 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 감정가, 임차인 인수 금액, 명도 비용, 제반 경비, 향후 시장 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성, 토지 지분 매각으로 인한 제약 조건 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 시세 조사, 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.