나이스옥션 법원경매 포항 2025타경599 [1] 경상북도 포항시 남구 동해면 환지등예정지 동해토지구획정리지구13블록1로트 포항코아루블루인시티 108동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 "동해면행정복지센터" 남동측 일대에 조성 중인 동해토지구획정리지구 내에 소재하는 아파트단지인 "포항코아루블루인시티" 제108동 3층 301호 단위세대로서, 주위는 토지구획정리사업이 진행중인 상태로 대부분이 나지상태이며, 일부 도로 등의 기반시설이 조성되지 아니한 상태이나, 본건 아파트단지의 출입을 위한 도로등은 정리된 상태임.

교통상황

차량 출입 용이하나, 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층건 제 108동 제3층 제301호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 하부층 전면 일부 화강석 등 붙임 내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리 2중창 등 (사용승인일 : 2018.02.12.)

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방 , 욕실 2, 발코니 등) - 내부 조사가 불가하여 차이가 있을 수 있음

설비내역

위생·급배수 설비, 화재경보기 및 옥내소화전 등 소화설비, 승강기, CCTV, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지대와 대체로 평탄한 아파트 부지임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측 폭 약 20 미터, 북서측 폭8 미터, 북동측 폭 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사에 의하였으며, 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함. 본건은 토지구획정리사업의 미준공 등으로 소재 토지(체비지인 13B1L 및 13B2L)에 대한 대지권이 미정리 상태인 구분건물로서,「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조의 규정에 따라 적정 대지권을 포함하여 평가하였으니 착오 없으시기 바랍니다.

물건 비고

토지구획정리사업의 미준공 등으로 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 포항시 남구 동해면 환지등예정지 동해토지구획정리지구 13블록 1로트 포항코아루블루인시티 108동 3층 301호

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 아파트

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

토지면적: 0.00㎡ (토지 소유권은 구분소유자에게 귀속되지 않으며, 대지권으로 정리될 예정임)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 184,000,000원

최저매각가격: (제공된 정보에 명시되지 않으나, 일반 경매 절차상 감정가의 일정 비율로 결정됨. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.)

1.4. 경매 정보

사건번호: 포항지원 2025타경599 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOO (본건 경매 신청 채권자는 대구대서신용협동조합으로 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 "동해면행정복지센터" 남동측 일대에 조성 중인 동해토지구획정리지구 내에 소재하는 "포항코아루블루인시티" 아파트단지의 108동 3층 301호입니다. 주위는 현재 토지구획정리사업이 진행 중인 상태로, 대부분 나지이며 일부 도로 등 기반시설이 아직 조성되지 않은 구역이 있으나, 단지 내 진입 도로는 정리된 상태입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입은 용이한 편입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 포항-울산고속도로 및 국도대체우회도로 진입이 용이하여 광역 이동성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본건은 대구대서신용협동조합의 근저당권에 의한 임의경매로 진행되고 있습니다. 등기부등본 상 말소기준권리 이후 설정된 채권 및 임차권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임규태

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-28

확정일자: 2024-05-16

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음 (등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정으로, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2020-04-20 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 계획

본건이 속한 동해토지구획정리지구는 개발이 진행 중인 지역으로, 과거 분양 당시 단지 인근에 대규모 중심상업단지가 예정되어 있었으며, 이마트 포항점, 동해면사무소, 동해우체국 등 기존 편의시설도 가까이 위치해 있습니다. 또한, 블루밸리 국가산업단지와 인접하여 관련 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 현재 토지구획정리사업이 장기화되고 기반시설 정비가 더디게 진행되는 점은 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

아파트 단지명: 포항코아루블루인시티 108동

사용승인일: 2018년 2월 12일

구조: 철근콘크리트조, 14층 건물 중 3층

내부 구조 (추정): 방 4개, 거실, 욕실 2개, 발코니 등 (내부 조사 불가로 인한 차이가 있을 수 있습니다.)

설비: 위생·급배수, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기, CCTV, 도시가스 개별난방 등

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 포항동해중, 동성고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 동해면행정복지센터와 같은 관공서도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지구획정리사업 관련 문제

본건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태이며, 이는 토지구획정리사업이 아직 준공되지 않아 발생한 문제입니다. 대지권의 유무 및 정확한 면적 산정에 불확실성이 존재합니다. [참고사항] 해당 지역의 토지구획정리사업은 30년 이상 장기화되며 여러 이슈가 있었습니다. 최근에는 해당 사업지에 대한 오염토 무단 반입 논란이 있었으나, 관련 토사는 법적 기준치 이내로 확인되었고 모두 반출된 것으로 파악되었습니다. 그럼에도 불구하고, 사업의 장기화와 관련된 잠재적 분쟁 가능성 및 향후 사업 완료까지의 불확실성은 고려해야 합니다.

6.2. 내부 조사 불가

현장 조사 시 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 건물의 정확한 상태 및 이용 현황을 파악할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다. [기타참고사항]

6.3. 개발 지역의 불확실성

주위가 토지구획정리사업 지구로서 대부분 나지 상태이며 기반시설이 조성 중인 점은, 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수도 있지만, 사업 지연 시에는 공사 소음, 먼지 등 불편함이 지속될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)인 아파트로서, 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 불확실성과 토지구획정리사업의 장기화 및 과거 환경 문제 논란 등은 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 사업이 완료되고 대지권 문제가 해결된다면 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 있으므로, 향후 대지권 정리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 개발 잠재력: 현재 개발 중인 토지구획정리사업 지구에 속해 있어, 사업 완료 시 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적인 감정가: 대지권 미등기 등 리스크를 고려하여 책정된 감정가로, 향후 리스크 해소 시 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기 및 내부 조사 불가라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다. 감정가 184,000,000원을 기준으로 하되, 대지권 관련 불확실성을 감안하여 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 138,000,000원 ~ 156,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.