나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50515 [2] 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 7층704호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다가구주택, 아파트단지, 지식산업센터(아파트형공장) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층건 내 제5층 제520호(기호1), 제7층 제704호(기호2)로서, 외 벽:페어그라스 마감. 내 벽:몰탈위 페인팅 마감. 창 호:샤시 창호 등.

이용상태

본건 기호(1) : 인근 호수와 경계구분없이 지식산업센터로 이용중임. 본건 기호(2) : 인근 호수와 경계구분없이 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 '지식산업센터, 제2종근긴생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 20m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 로폭 10m 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본건이 속한 4층 이상은 삼성전자에게 임차이용 중이며 4 층 이상의 출입과 사진촬용 금지 등의 사유로 집행관 동행하에 감정인이 내부확인 및 촬영하였으며, 입찰자 일반인 단독 출입은 불가함에 따라 경매진행시 특별히 유의하시기 바람.
본건은 인근호수와 경계구분 없이 전체 1개 호실로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50515 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-3, 삼성에이아이센터 주건축물 제1동 7층 704호

* (도로명주소: 경기도 평택시 고덕중앙로 294, 7층 704호)

* 용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 199,000,000원

* 토지 면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

* 토지 지분: 14.98㎡ (약 4.53평)

* 건물 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

* 건물 지분: 44㎡ (약 13.31평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 건축물 현황:

* 건물명: 삼성에이아이센터

* 총 층수: 9층

* 해당 층: 7층

* 사용 승인일: 2020년 08월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, '고덕동행정복지센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지 및 다수의 지식산업센터가 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상황: 북동측으로 폭 20m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 10m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속해 있습니다. 또한, 소로2류, 중로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고)으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구 내에 위치하며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에만 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (25.8.26.~26.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020-11-02 접수)

* 등기부상 총 채권 금액: 286,003,779원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 등기사항은 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이트너스(주)평택점 (이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 760,000원

* 사업자 등록일: 2021-01-29

* 확정일자: 2021-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 보증금 10,000,000원은 낙찰 후 배당 절차에 따라 변제받을 수 있습니다. (배당신고일자 미기재)

* 총 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 평택시 고덕동은 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 한 첨단 산업 클러스터가 형성되고 있는 지역입니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종의 사업체 유치 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 또한, 고덕국제화지구 개발 사업과 연계하여 향후 상업 시설 및 주거 시설의 발전 가능성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설: 본건 인근에는 '고덕동행정복지센터'가 위치하고 있습니다.

* 교육 환경: 본 건은 효명중고등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 고덕초, 고덕중, 고덕고 등 주요 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리하여 출퇴근 및 물류 이동에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 삼성전자 임차 관련 사항: 본건이 속한 7층 이상은 삼성전자에게 임차 이용 중이며, 해당 구역은 4층 이상 출입 및 사진 촬영이 금지되어 있습니다. 이는 감정평가 당시 집행관 동행 하에 내부 확인 및 촬영이 이루어졌음을 의미합니다. 입찰 예정자는 일반인 단독으로 해당 층에 출입 및 내부 확인이 불가하므로, 경매 진행 시 이 점을 특별히 유의해야 합니다.

* 호실 이용 형태: 본 건은 인근 호실과 경계 구분 없이 전체 1개 호실로 통합하여 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 구분 등기 또는 원상 복구 시 문제가 발생할 소지가 있으므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본 건은 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 국내 개인 또는 법인 낙찰자에게 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 혐오 시설 유무: 주변 지역에 주거 및 상업, 업무 시설이 복합적으로 위치하고 있으며, 확인된 바에 따르면 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스 인근의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다.

* 고덕국제화지구 개발과 삼성전자의 대규모 투자로 인해 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 다만, 삼성전자 임차 관련 출입 제한 및 내부 이용 상태와 관련된 특이사항은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 및 고덕국제화지구의 직접적인 수혜 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지식산업센터로서 기업체 입주 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 199,000,000원입니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. (구체적인 입찰가 산출은 별도 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.