나이스옥션 법원경매 평택 2026타경134 [2] 경기도 평택시 서탄면 마두리 64-146 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 마두리 소재 "마두2리 다목적회관" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 단독주택, 경지정리지대내 농경지 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하고 있어 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층, 지하1층의 건물 중 3층 301호, 4층 401호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감(별지 사진 참조) 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 1993.04.01)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (본건 조사 당시 거주인의 부재 및 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지 서측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25.국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-.본건중 3층 301호는 현황 3층 401호, 4층 401호는 현황 4층 502호로 각각 표기되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임. · 본건 현장확인시 폐문부재, 일부 거주인의 의사 등으로 내부를 조사하지 못하여 각종 공부, 외부관찰, 탐문 등으로 조사하였으므로 참고바람.

물건 비고

본건 목적물에 대한 호수는 "공부상 4층 401호"이나 "현황상 4층 502호"로 공부와 현황이 불일치하니 이점 특별히 유의하여 입찰하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2026타경134 (2)

소재지: 경기도 평택시 서탄면 마두리 64-146 가동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 장미빌라

감정가: 27,000,000원 (2천 7백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 25.14㎡ (약 7.6평)

토지 지분: 25.14㎡ (약 7.6평)

건물면적: 44.92㎡ (약 13.6평)

건물 지분: 44.925㎡ (약 13.6평)

사용승인일자: 1993년 4월 1일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 서탄면 마두리 소재 "마두2리 다목적회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재지 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 24일 접수된 주식회사에스케이베스트대부의 근저당권(을1)입니다. 채권금액은 30,000,000원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 존재 가능성은 물건명세서 참고사항에 있으나 구체적인 내용은 미기재)

* 현재 소유자: 집합건물 등기부 요약상 최근 소유권 이전 등기(상속)는 2024년 9월 2일에 이루어졌습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 평택시 서탄면 마두리의 주거 및 농업이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 건물 시세: 본건과 동일한 건물(장미빌라, 마두리 64-146번지, 전용면적 44.925㎡)에서 최근 거래 사례가 있습니다.

* 2023년 11월 16일, 2층, 320,000,000원 (3억 2천만원)에 중개 거래되었습니다.

* 2025년 4월 23일, 2층, 280,000,000원 (2억 8천만원)에 직거래되었습니다.

* 시세 분석: 최근 2년간 동일 건물 내 유사 면적의 거래가는 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이에 형성되어 있습니다. 현재 감정가(2천 7백만원)와는 매우 큰 차이를 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 인근 마두2리 다목적회관 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상의 제약: 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있으며, 가축사육제한구역은 주변 축산업 활동 가능성을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 호수와 현황 호수 불일치: 본건의 공부상 호수는 4층 401호이나, 현황 호수는 4층 502호로 파악되었습니다. 이는 향후 명도, 행정 처리, 재산권 행사 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로 입찰 시 반드시 유의해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 조사 당시 거주인의 부재 및 폐문 등의 사정으로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인 등으로 조사되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1993년에 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현저한 감정가와 시세 차이: 감정가(2천 7백만원)가 최근 실거래가(2억 8천만원 ~ 3억 2천만원)에 비해 매우 낮습니다. 이는 감정평가의 오류, 급매 처리, 혹은 물건 자체의 중대한 하자가 존재할 가능성을 시사하므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서탄면에 위치한 다세대주택으로, 1993년에 건축되었습니다. 감정가가 2천 7백만원으로 책정되어 있으나, 동일 건물 내 최근 실거래가는 2억 8천만원에서 3억 2천만원에 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 매우 큰 상황입니다. 이 점은 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 기회 요인이지만, 동시에 감정평가의 정확성에 대한 의문을 제기합니다.

가장 주의해야 할 사항은 공부상 호수(401호)와 현황상 호수(502호)의 불일치입니다. 이는 법적, 행정적 절차에서 문제를 일으킬 수 있으며, 명확한 확인과 해결이 선행되어야 합니다. 또한, 내부 조사가 이루어지지 않아 건물 상태를 파악할 수 없으며, 임대 관계가 미상인 점도 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다.

비행안전구역, 소음대책구역 등에 속해 있어 소음 등 환경적 요인이 있을 수 있으며, 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 외국인 명의로 취득 시에는 추가적인 절차가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 파격적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아, 시세차익을 통한 높은 수익률 달성 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 토지 권리에 대한 별도 고려가 필요 없습니다.

* 동일 건물 거래 사례: '장미빌라'의 최근 거래 가격은 본건의 잠재적 가치를 짐작하게 하는 중요한 지표입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가(27,000,000원)는 동일 건물(장미빌라)의 최근 실거래가(280,000,000원 ~ 320,000,000원)와 비교할 때 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 큰 가격 차이는 감정평가 오류, 급매 처리, 혹은 물건 자체의 중대한 하자에 기인할 수 있습니다.

잠재적 리스크로는 공부상 호수와 현황 호수의 불일치, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등이 있으며, 이는 명도 및 추후 활용 과정에서 추가 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

위 예상가는 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 가격에서 시작하되, 각종 리스크를 감안한 합리적인 수준으로 산정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.