나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10395 [3] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1465 탑스프라자 1동 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 정남면 귀래리 소재 "귀래산업단지" 동측인근에 위치하며,
주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 중소규모의 공장지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도 등을
고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 8m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

제시목록 외의 물건

기호 1 지상에 제시외 물건 등이 있음(자세한 내용은 평가의견 및 토지건물감정평가명세표
참조)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 공장
기호 3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 공장
외벽 : 난연패널 잇기 등
내벽 : 샌드위치 판넬 잇기 등
창호 : 하이 섀시 창호 등

이용상태

공장으로 이용중임.(자세한 내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"와 같이 제시외 물건이 있으며 감정평가의견
Ⅰ. 감정평가개요 6 그 밖의 사항을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 화성시 반월동 소재 "동학초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지,
근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 대중교통
이용편의는 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 지하1층/지상18층건 내 7층 703호로서
외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이섀시 창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

토지대장 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에는 ‘경기도 화성시 반월동 865-1’로
표시되어 있으나 귀 제시목록에는 ‘경기도 화성시 태안면 반월리 865-1’로 표시되어
있으니 참고하시기 바람.(토지대장에는 2006년 1월 2일 행정구역이 변경된 것으로
표시되어 있음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 벽체 구분 없이 '탑스뮤즈음악학원'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1. 사건번호

수원지방법원 2024타경10395 (3)

2.1. 2. 소재지

경기도 화성시 향남읍 하길리 1465 탑스프라자 1동 6층607호

2.1. 3. 용도

근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설(학원)으로 이용 중)

2.1. 4. 감정가

452,000,000원

2.1. 5. 면적

* 토지 면적: 41.51㎡ (약 12.56평)

* 건물 면적: 162.62㎡ (약 49.20평)

2.1. 6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.1. 7. 경매 구분

부동산 임의 경매

2.1. 8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.1. 9. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2.1. 10. 주의사항

1. 일괄매각.

2. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 벽체 구분 없이 '탑스뮤즈음악학원'으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

2.

2.2. 입지조건

2.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 중심 상업지역에 위치하고 있으며, 주변은 다양한 상업시설과 함께 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 탑스프라자는 해당 지역의 대표적인 상가 건물 중 하나로, 접근성이 좋습니다.

2.2. 2. 교통상황

물건지 인근으로 향남로, 서봉로 등 주요 도로가 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 또한, 주변에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 3. 인접 도로상태

건물은 넓은 규모의 도로에 접하고 있어 차량의 통행 및 주차가 용이합니다.

2.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 상업지역 또는 일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있어 근린상가 및 학원 등의 건축이 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

2.

2.3. 권리분석

2.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-30

* 확정일자: 2022-12-30

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음

2.3. 2. 권리분석 종합

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 2017년 2월 28일 접수된 하나은행의 근저당 (을4)입니다.

* 등기부채권 총액: 756,000,000원 (하나은행 216,000,000원 + 하나저축은행 360,000,000원 + 금강메탈.계전 180,000,000원)

* 임차인 박 은 대항력이 없으므로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸됩니다. 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

2.3. 3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사탑스산업개발 (2017-02-03)

* 소유권이전: 정몽주 (2017-02-28)

* 근저당: 하나은행 (216,000,000원, 2017-02-28) - 말소기준권리

* 근저당: 하나저축은행 (360,000,000원, 2024-03-28) - 말소

* 근저당: 주식회사금강메탈.계전 (180,000,000원, 2024-05-17) - 말소

* 임의경매: 하나은행 (2024-10-16, 사건번호 2024타경11404) - 말소

* 임의경매: 하나저축은행 (2024-11-13, 사건번호 2024타경96849) - 말소

* 압류: 동화성세무서장 (2025-05-08) - 말소

2.3. 4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-10-01

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

* 비고: 1. 일괄매각. 2. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 벽체 구분 없이 '탑스뮤즈음악학원'으로 이용 중임.

1.3. 상권분석

2.

2.4. 상권분석

2.4. 1. 주변 환경

본 물건이 소재한 향남읍 하길리는 화성시의 대표적인 신도시 지역으로, 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다. 탑스프라자 건물 자체는 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 건물 주변으로는 음식점, 카페, 은행, 편의점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

2.4. 2. 유동인구 및 배후수요

향남 신도시는 상당한 규모의 인구를 배후로 하고 있으며, 특히 본 물건이 위치한 상업지구는 주거단지와 인접하여 안정적인 유동인구를 확보하고 있습니다. 현재 '탑스뮤즈음악학원'으로 사용되고 있는 점을 고려할 때, 지역 내 학원 수요 또한 충분한 것으로 판단됩니다.

2.4. 3. 경쟁 시설

주변 상권은 다양한 업종의 상가들이 경쟁하고 있으나, 학원업종의 경우 주변 아파트 단지 및 주거 지역의 수요를 흡수할 수 있는 위치적 이점을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

2.5. 생활정보

2.5. 1. 주변 편의시설

건물 및 인근에는 다양한 음식점, 카페, 약국, 병원(검색 결과 명시적이지 않으나, 상업지역 특성상 존재 가능), 은행(NH농협은행 등), 편의점 등이 자리하고 있어 생활이 매우 편리합니다. 또한, 하길공원 등 녹지 공간도 가까이에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.5. 2. 교육시설

본 물건지에서 가까운 거리에 향남초등학교, 향남중학교, 향남고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어, 학원 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1. 건물 상태 및 하자

제공된 정보상 건물 자체의 명확한 하자나 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다. 다만, 상가 건물의 특성상 사용감이나 노후화 정도는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

2.6. 2. 법적 제약

토지이용계획상 일반 상업지역 또는 주거지역에 해당하여 용도상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하는지, 추후 용도 변경 시 관련 규제는 없는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

2.6. 3. 경매 관련 리스크

'중복병합사건', '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 다변화를 시사할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

2.6. 4. 임대 공실 가능성

향남 신도시의 상권 성장 잠재력은 높으나, 경기 상황이나 지역 내 상업 시설 공급량 증가에 따라 공실 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.6. 5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 신도시 상권 및 주거지역으로 개발되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

2.

2.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 탑스프라자 내 상가 건물로, 현재 '탑스뮤즈음악학원'으로 운영되고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 상태이므로 권리분석상 부담이 적습니다. 또한, 향남 신도시의 중심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있으며, 교육시설과의 접근성도 우수하여 학원 운영이나 기타 상업시설로 활용하기에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, '중복병합사건' 등의 특이사항은 경매 절차 진행 시 주의가 필요하며, 상권의 변화 및 공실률은 지속적으로 모니터링해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

2.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 낙찰 시 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 실사용 또는 임대수익 목적 적합: 현재 학원으로 이용 중이며, 다양한 상업시설로의 전환이 가능합니다.

* 향남 신도시의 성장 잠재력: 화성시의 주요 신도시로서 지속적인 인구 유입과 지역 발전에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

* 우수한 접근성과 생활 편의성: 교통이 편리하고 주변에 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

2.9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 감정가는 452,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 물건의 현황(수리 상태, 공실 여부 등) 및 경매 물건의 특성(중복 사건 여부 등)을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~120% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 개별적인 가치를 면밀히 평가하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다. 추가적인 현장 조사와 지역 상권 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.