나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10395 [2] 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 110동 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 정남면 귀래리 소재 "귀래산업단지" 동측인근에 위치하며,
주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 중소규모의 공장지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도 등을
고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 8m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

제시목록 외의 물건

기호 1 지상에 제시외 물건 등이 있음(자세한 내용은 평가의견 및 토지건물감정평가명세표
참조)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 공장
기호 3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 공장
외벽 : 난연패널 잇기 등
내벽 : 샌드위치 판넬 잇기 등
창호 : 하이 섀시 창호 등

이용상태

공장으로 이용중임.(자세한 내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"와 같이 제시외 물건이 있으며 감정평가의견
Ⅰ. 감정평가개요 6 그 밖의 사항을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 화성시 반월동 소재 "동학초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지,
근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 대중교통
이용편의는 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 지하1층/지상18층건 내 7층 703호로서
외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 하이섀시 창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

토지대장 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에는 ‘경기도 화성시 반월동 865-1’로
표시되어 있으나 귀 제시목록에는 ‘경기도 화성시 태안면 반월리 865-1’로 표시되어
있으니 참고하시기 바람.(토지대장에는 2006년 1월 2일 행정구역이 변경된 것으로
표시되어 있음)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10395 (2)

소재지: 경기도 화성시 반월동 865-1 신영통현대아파트 110동 703호

용도: 아파트

감정가: 435,000,000원

토지 면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 반월동에 위치한 신영통현대아파트 단지 내에 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역이며, 인근에 귀래산업단지가 소재하는 중소규모의 공장지대와 인접해 있습니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설

신영통현대아파트 단지 내 상가 및 인근의 근린상가 이용이 편리합니다.

동학초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설

주변에 귀래산업단지가 소재하여 공장지대가 형성되어 있으나, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근으로서 잠재적인 환경적 요인(소음, 냄새 등)은 고려될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-12-28

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 인수 금액은 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 자체는 유효하므로 해당 임차인의 주거 사용에 대한 법적 권리는 고려해야 합니다.

말소기준권리

을12) 하나은행 근저당 (2022-07-13, 420,000,000원)이 말소기준권리로, 경매 개시 결정 등기 및 기타 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 없습니다. 따라서 경락으로 인한 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

기타 권리

등기부등본상 갑4) 서울보증보험 가압류, 갑8)-갑10) 화성시 및 동화성세무서장 압류 등 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 이는 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

총 권리 분석 요약

등기부채권 총액은 1,503,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건이 속한 반월동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역과 근린 상업 시설, 그리고 인접한 산업단지로 구성되어 있습니다. 이러한 복합적인 지역 특성은 주거 수요와 함께 산업 활동의 영향을 동시에 받는 환경을 조성합니다.

수요 분석

주거 지역으로서 안정적인 아파트 수요가 존재하며, 인근 산업단지에 근무하는 인구 또한 잠재적인 주거 수요층으로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

학군

본 아파트는 동학초등학교를 도보로 통학할 수 있는 거리에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

주거 환경

신영통현대아파트는 일반적인 아파트 단지로서, 단지 내 조경 및 기반 시설을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복/병합/유동화 물건

본건은 중복 병합 사건, 중복 사건, 유동화 물건으로 분류되어 있어, 권리 관계 및 절차 진행이 다소 복잡할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력이 있으므로, 경락 후에도 해당 임차인의 주거권은 존중되어야 합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

주소 표기 차이

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 주소 표기가 '경기도 화성시 반월동 865-1'로 되어 있으나, 과거 행정구역 변경으로 인해 '경기도 화성시 태안면 반월리 865-1'로 표시된 부분이 있을 수 있습니다. 이는 등기부 확인 시 참고해야 할 사항입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

특히, 아파트 건부지임에도 불구하고 인근에 산업단지가 있어 토지 이용 계획 및 주변 환경과의 조화에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 반월동 소재의 신영통현대아파트로서, 비교적 안정적인 주거 환경과 초등학교 접근성이 장점입니다. 그러나 중복 병합 사건, 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 인근 산업단지의 영향과 토지 이용 제한 사항 또한 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 주거 수요

* 동학초등학교 인접으로 우수한 학군

* 대중교통 및 도로망 접근 용이

* 감정가 대비 인수되는 권리 없음 (권리 분석에 따른 판단)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 435,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. (본 보고서에서의 산정 기준은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

예상 입찰가 산정:

감정가 - 인수 보증금 = 435,000,000원 - 0원 = 435,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.