나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20987 [5] 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층305호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치한 에이치엔프 라자 3층 301호(기호1), 302호(기호2), 303호(기호3), 304호(기호4) 및 305호(기호5)로서 부근은 아파트단지 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호 ~ 305호로서 외벽:석재붙임. 내벽:인테리어마감, 페인팅 등 천정:인테리어마감, 텍스마감 등 창호:알루미늄샷시창호

이용상태

기호(1):실내골프연습장으로 이용중이었으나 현황 영업을 중단한 상태임. 기호(2~5):호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용중이었으나 현 황 영업을 중단한 상태임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 유사 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 폭 약 30미터와 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로3류(폭8 m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.기호(3) 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부가 파손된 상태임. 다.1층 면적은 제시목록상 1731.88㎡이나 집합건축물대장상 1731.38㎡임.

물건 비고

302호,303호,304호,305호 - 호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용하다가 영업 중단한 상태임. 복도 바닥타일 일부가 파손됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20987 (5)

소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층305호 (내부적으로 302호, 303호, 304호와 통합 사용)

용도: 운동시설 (건축물대장상 운동시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 1,333,000,000원

토지면적(지분): 299.7340244442916㎡ (약 90.74평)

건물면적(지분): 494.5㎡ (약 149.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 302호, 303호, 304호, 305호 - 호별 경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용하다가 영업 중단한 상태임. 복도 바닥타일 일부 파손.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치한 에이치엔프라자 3층에 해당합니다.

주변 환경은 아파트 단지 및 주상용 건물이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 건물은 북동측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구) 등으로 지정되어 있습니다.

제공된 정보에 따르면 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

제공된 등기부등본 요약 정보에 따르면, 본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 3,084,000,000원)입니다.

본 건의 임의경매 개시결정은 2025년 10월 28일 농업협동조합자산관리회사에 의해 신청되었으며, 채권 총액은 3,084,000,000원입니다.

등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록과 원주시의 압류 기록이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 무실동 일대는 풍부한 배후 수요를 가진 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

무실초등학교가 인접하여 교육 관련 시설 및 학부모 수요가 잠재되어 있습니다.

현재 실내골프연습장으로 이용되던 공간이 영업 중단 상태이므로, 업종 변경 또는 신규 사업화를 통해 상권 내에서의 경쟁력 확보 및 활성화 가능성이 있습니다.

지역 주민 및 인접 지역의 상주 인구를 대상으로 한 다양한 업종의 사업 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 제반 시설 이용이 편리합니다.

무실초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 원주시내 주요 시설로의 접근성도 좋습니다.

대중교통 이용이 편리하여 원주시 내에서의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 공간 활용: 302호, 303호, 304호, 305호가 하나의 실내골프연습장으로 통합되어 가벽으로 구획된 상태입니다. 영업 재개 또는 업종 변경 시 내부 철거 및 재구성이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

영업 중단 상태: 현재 영업이 중단된 상태이므로, 입찰 후 공실 발생 가능성 및 이에 따른 관리비 부담을 고려해야 합니다.

물리적 하자: 3층 복도 바닥 타일 일부 파손 등 경미한 물리적 하자가 존재합니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 있어 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 채권 총액(3,084,000,000원)이 감정가(1,333,000,000원) 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 낙찰 후 채무 관계 정리 과정에 대한 면밀한 검토를 요구합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 무실동의 양호한 입지 조건을 바탕으로 잠재적 가치가 높은 상업용 부동산입니다.

다만, 내부 공간의 통합 사용으로 인한 구조 변경 필요성, 현재의 영업 중단 상태, 그리고 높은 채권 총액은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 요소입니다.

이러한 단점들을 극복하고 효과적인 리모델링 및 업종 전환 전략을 수립한다면, 지역 내에서 경쟁력 있는 상업 시설로 자리매김할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 아파트 단지 및 상업 지역 밀집으로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

업종 전환 용이성: 현재의 실내골프연습장 공간은 다양한 상업 시설로의 전환이 비교적 용이한 구조를 가지고 있습니다.

향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 인구 유입 등 긍정적인 요인으로 인한 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

경매를 통한 시세 대비 저가 취득 기회: 적절한 입찰가 산정 시 투자 수익률을 높일 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 제공된 정보만으로 구체적으로 산정하는 것은 어렵습니다.

입찰가 산정 시에는 반드시 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 해야 하며, 본 건은 인수 보증금이 0원입니다.

주요 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 감정가: 1,333,000,000원

* 실내 구조 변경 및 수리 예상 비용 (가벽 철거, 내부 마감 등)

* 영업 중단으로 인한 예상 공실 기간 동안의 관리비 및 기타 제세공과금

* 향후 예상되는 임대 수익률 또는 매각 차익

* 총 채권액(3,084,000,000원) 및 경매 신청 채권자의 의사를 고려한 최종 결정

따라서, 본 물건에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 예상 수익률을 철저히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.