나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20987 [2] 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층302호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치한 에이치엔프 라자 3층 301호(기호1), 302호(기호2), 303호(기호3), 304호(기호4) 및 305호(기호5)로서 부근은 아파트단지 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호 ~ 305호로서 외벽:석재붙임. 내벽:인테리어마감, 페인팅 등 천정:인테리어마감, 텍스마감 등 창호:알루미늄샷시창호

이용상태

기호(1):실내골프연습장으로 이용중이었으나 현황 영업을 중단한 상태임. 기호(2~5):호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용중이었으나 현 황 영업을 중단한 상태임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 유사 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 폭 약 30미터와 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로3류(폭8 m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.기호(3) 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부가 파손된 상태임. 다.1층 면적은 제시목록상 1731.88㎡이나 집합건축물대장상 1731.38㎡임.

물건 비고

302호,303호,304호,305호 - 호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용하다가 영업 중단한 상태임. 바닥타일 일부가 파손됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20987 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층 302호 (집합건물)

* 용도: 운동시설 (건축물대장상: 운동시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

* 감정가: 656,000,000원

* 토지면적: 147.55㎡ (약 44.61평) / 토지지분: 147.55157446000788㎡

* 건물면적: 243.43㎡ (약 73.65평) / 건물지분: 243.43㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당 및 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지 및 주상용 건물들이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 생활권.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 노선을 통해 일반적인 대중교통 이용이 가능하여 교통 사정은 보통 수준.

* 도로: 북동측 약 30미터, 남서측 약 5미터 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 이동에 유리.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 대로2류(30~35m), 소로3류(8m 미만)에 접함. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을10).

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 3,084,000,000원.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 10월 28일, 농업협동조합자산관리회사에 의해 신청 (사건번호 2025타경20987).

* 말소되는 권리: 상기 근저당을 포함하여, 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약 상 해당 권리는 확인되지 않음. (주의 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타남.

* 특이사항: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건임.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 원주시 무실동은 신흥 주거 지역으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업 시설 또한 함께 발달하고 있는 지역임.

* 무실초등학교 인근에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 주변 상가 및 주상복합 건물들은 다양한 업종의 상점들이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 편임.

* 운동시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 건축물로, 지역 주민들의 이용도가 높은 상권으로 분석됨.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 무실초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설에 다양한 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적한 주거 및 상업 환경을 형성하고 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 본 건은 실내골프연습장으로 이용되었으나 현재 영업이 중단된 상태로, 즉시 수익 창출을 위해서는 리모델링 및 재오픈 준비가 필요함.

* 시설물 파손: 302호, 303호, 304호, 305호는 가벽으로 구획되어 이용되었고, 특히 바닥 타일 일부가 파손되어 있어 수리 및 보수가 요구됨. 3층 복도 바닥 타일 일부 파손도 확인됨.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계는 미상으로 파악되며, 비록 인수 보증금이 없다고는 하나, 기존 임대차 계약의 내용이나 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 공부상 면적 차이: 1층 면적에 대해 제시목록과 집합건축물대장 상 일부 면적 차이(0.5㎡)가 있으나, 이는 미미한 수준으로 보임. (1731.88㎡ vs 1731.38㎡).

* 제한사항: 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 사업 계획 수립 시 관련 규제를 준수해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 원주시 무실동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 우수함.

* 운동시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있으며, 대규모 상업 시설 및 주거 단지 배후 수요를 기반으로 한 영업 활동이 기대됨.

* 다만, 현재 영업 중단 상태이며 일부 시설물 파손이 있어 투자 후 즉각적인 수익 창출보다는 초기 투자 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안해야 함.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '인수되는 권리: 지상권' 표기에 대한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 상업 및 주거 시설의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 사업 운영 가능성.

* 내부 리모델링 및 특화 전략을 통해 경쟁력 있는 실내골프연습장 또는 타 운동시설, 상업 시설로 재활성화할 수 있는 잠재력.

* 원주시의 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추세에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가가 656,000,000원으로 책정되어 있습니다.

* 여러 차례 유찰 가능성 및 현장 상태, 상권 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 리스크 요인(영업 중단, 시설 파손)을 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준을 잠재적인 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 내부 상태 정밀 진단, 주변 유사 부동산 시세 조사, 상권 활성화 가능성 재평가 등이 필수적입니다.

* 본 예상 입찰가는 투자자의 의사결정을 돕기 위한 참고 자료이며, 실제 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.