나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20987 [3] 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층303호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치한 에이치엔프 라자 3층 301호(기호1), 302호(기호2), 303호(기호3), 304호(기호4) 및 305호(기호5)로서 부근은 아파트단지 및 주상용건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 301호 ~ 305호로서 외벽:석재붙임. 내벽:인테리어마감, 페인팅 등 천정:인테리어마감, 텍스마감 등 창호:알루미늄샷시창호

이용상태

기호(1):실내골프연습장으로 이용중이었으나 현황 영업을 중단한 상태임. 기호(2~5):호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용중이었으나 현 황 영업을 중단한 상태임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 유사 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 폭 약 30미터와 약 5미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로3류(폭8 m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.기호(3) 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부가 파손된 상태임. 다.1층 면적은 제시목록상 1731.88㎡이나 집합건축물대장상 1731.38㎡임.

물건 비고

-302호,303호,304호,305호. 호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용하다가 영업 중단한 상태임.
-유리 및 복도 바닥타일 일부 일부가 파손됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20987 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2, 에이치엔프라자 3층 303호

토지면적: 109.00㎡ (약 33.0 평)

건물면적: 179.83㎡ (약 54.4 평)

용도: 운동시설 (집합건축물대장상 운동시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합 용도 가능)

감정가: 485,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 확인)

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 무실동 소재, 무실초등학교 서측 인근에 위치한 HN프라자 3층 303호입니다.

주변으로는 아파트 단지 및 주상복합 건물들이 밀집하여 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 북동측으로는 약 30미터, 남서측으로는 약 5미터 폭의 도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용은 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 수준으로 평가됩니다.

토지는 삼각형 유사 형태의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을10)입니다.

본 건은 임의경매 사건이므로, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 정보상 확인되지 않습니다. (등기부 요약 시 지상권이 언급되었으나, 별도의 내용은 없습니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

*: 임대차 관계가 미상이므로, 권리 분석 시 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 HN프라자 3층 303호로, 과거 실내 골프 연습장으로 이용되었으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

건물 자체는 운동시설, 제1, 2종 근린생활시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 복합 용도의 집합건물입니다.

주변은 주거 밀집 지역으로, 신규 상가 입점 시 아파트 단지 내 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 내부 시설 일부 파손(유리, 복도 바닥 타일)이 확인되어 신규 임차인 확보를 위해서는 시설 보수 및 개선이 필요할 것으로 예상됩니다.

301호부터 305호까지 가벽으로 구획하여 사용했기 때문에, 향후 용도 변경 또는 재구획 시 건축법 등 관련 규정을 준수해야 합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 무실동 지역은 원주시의 신흥 주거 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 무실초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량으로 이동 시 원주시 내 종합병원, 대형 마트, 관공서 등 주요 시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

시설 노후화 및 파손: 3층 복도 바닥 타일 및 유리 파손 등 즉시 수리가 필요한 부분이 확인되었습니다. 이에 따른 수리 비용 발생이 예상됩니다.

장기 공실 위험: 현재 영업 중단 상태이므로, 신규 임차인 확보까지 공실 기간이 길어질 수 있으며, 이에 따른 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

복합 구획 이용: 302호, 303호, 304호, 305호가 가벽으로 구획되어 실내 골프 연습장으로 사용되었던 점을 고려할 때, 기존 구조 변경에 따른 원상 복구 또는 재구획 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등의 용도지역 지정으로 인해 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 무실동의 주거 밀집 지역에 위치하여 장기적인 수요는 기대할 수 있습니다.

하지만, 현재 영업이 중단되고 시설 일부가 파손된 상태이며, 임대차 관계가 불분명한 점 등은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인과의 명도 및 시설 보수 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 원주시 신흥 주거 지역인 무실동에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

가격 메리트: 감정가 대비 낙찰 가능성이 있는 물건으로, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 추가적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

용도 활용: 기존 운동시설 외에도 근린생활시설 등으로 용도 변경하여 다양한 업종으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크(시설 파손, 영업 중단, 공실 가능성 등)를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

명확한 예상 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 예상 수리 및 명도 비용 등을 상세히 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80%) 이하로 입찰가를 책정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 추가적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.