나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5003 [2] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-042호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철5호선 구간 "풍산역"이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

2021. 01. 06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층디씨 01-041호~1층디씨01-044호로서, 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1, 2 기호 1, 2 모두 치킨판매점 및 그 관계시설이었으나 현재는 내부 철거 상태 등임. - 기호 3, 4 사무실용도 등으로 조사되었음.

설비내역

공용 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 가로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터,근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류(폭 30m ~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청 에 별도확인 요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법 시행령 제 14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역( 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
현재 내부 철거 상태이고, 부동산의 표시에는 '1층 디씨01-042'로 등재되어 있으나 현황은 'D동 C-142' 과 같은 형식으로 표시 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경5003 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층 디씨01-042호

용도: 근린상가

건물 구조: 2021.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층 (디씨01-041호~044호)

건물 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등

건물 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

건물 창호: 새시창호임

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.52㎡ (약 3.48평)

토지 지분: 11.516㎡ (약 3.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물 지분: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,060,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음. 현재 내부 철거 상태. 부동산 표시와 현황 표기 방식 상이 ('1층 디씨01-042호' vs 'D동 C-142' 형식).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이함. 인접한 간선도로변에 노선버스정류장이 소재함. 남측 근거리에 지하철 5호선 "풍산역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2023-09-08 접수)

등기부상 말소 예정 권리: 을1 근저당권(하나은행, 3,840,000,000원), 갑6 압류(성동세무서장), 갑7 가압류(신용보증기금, 1,032,900,000원), 갑8 가압류(신보2024제27차유동화전문유한회사, 410,000,000원), 갑9 압류(한국장애인고용공단), 갑10 압류(국민건강보험공단), 갑11 임의경매개시결정(하나은행, 3,508,232,965원), 갑12 압류(국민건강보험공단), 갑13 압류(하남시).

전체 말소 대상 권리 총액: 5,282,900,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.3. 등기부 요약

주요 권리 변동 사항:

* 갑4: 바론개발주식회사 소유권이전3번신탁등기말소 (2023-09-08)

* 갑5: 주식회사메디엔젤 소유권이전 (매매) (2023-09-08)

* 을1: 하나은행 근저당권 (말소기준권리) (2023-09-08)

* 갑6: 성동세무서장 압류 (말소) (2025-04-25)

* 갑7: 신용보증기금 가압류 (말소) (2025-07-09)

* 갑8: 신보2024제27차유동화전문유한회사 가압류 (말소) (2025-07-25)

* 갑9: 한국장애인고용공단 압류 (말소) (2025-08-06)

* 갑10: 국민건강보험공단 압류 (말소) (2025-08-08)

* 갑11: 하나은행 임의경매개시결정 (말소) (2025-11-03)

* 갑12: 국민건강보험공단 압류 (말소) (2026-02-20)

* 갑13: 하남시 압류 (말소) (2026-03-23)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 해당 경우에도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 용도

본건은 근린생활시설 용도로 이용 중임.

4.2. 현재 이용 상태

기호 1, 2 (치킨 판매점 및 관계 시설)은 현재 내부 철거 상태임.

기호 3, 4는 사무실 용도로 조사되었음.

4.3. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 조정경기장 등 상업 및 여가 시설이 인접해 있어 복합적인 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 편의점 등 일반적인 편의시설은 주변 지역 내에서 접근 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 하남풍산초등학교가 소재하여 기본적인 교육 환경이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지 지상권 인수: 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되어 추가적인 권리관계 및 부담이 발생할 수 있음.

* 토지 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하여 토지 이용 및 소유권에 관한 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 명도 관련 분쟁 또는 예상치 못한 임차인의 존재 가능성이 있음.

* 건물명칭 불일치: 공부상 명칭과 현황상 표기가 달라 행정 처리 시 혼란이 야기될 수 있음.

6.2. 물리적 리스크

* 내부 철거 상태: 현재 내부가 철거되어 있어 즉시 사용이 어렵고, 내부 원상복구 및 인테리어에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

6.3. 시장 리스크

* 유동화 물건: 유동화된 물건의 특성상 매각 과정 또는 이후에 추가적인 금융/법률적 검토가 필요할 수 있음.

* 지역 경기 변동: 지식산업센터 밀집 지역의 공실률 변동 및 경기 침체 시 상가 공실 위험.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 현대지식산업센터 내 근린상가로, 풍산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경은 양호한 편임. 그러나 토지 지상권 인수, 토지 별도등기 존재, 내부 철거 상태 등 명확한 인수 부담과 물리적 하자 사항이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요함. 유동화 물건이라는 점도 추가적인 검토를 요구함.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 풍산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 유동인구 확보 가능성이 있음.

* 감정가 대비 인수 부담 및 현 상태를 고려한 저가 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 권리 인수 부담(지상권), 토지 별도등기, 내부 철거 상태 등의 중대한 하자 요인이 다수 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 위험 요인을 충분히 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 인수 부담 비용 및 복구 비용 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 함. (추후 시장 상황, 경쟁 입찰자 분석 등에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.