나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5003 [4] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-044호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철5호선 구간 "풍산역"이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

2021. 01. 06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층디씨 01-041호~1층디씨01-044호로서, 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1, 2 기호 1, 2 모두 치킨판매점 및 그 관계시설이었으나 현재는 내부 철거 상태 등임. - 기호 3, 4 사무실용도 등으로 조사되었음.

설비내역

공용 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 가로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터,근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류(폭 30m ~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청 에 별도확인 요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법 시행령 제 14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역( 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
부동산의 표시에는 '1층 디씨01-044'로 등재되어 있으나 현황은 'D동 C-144' 과 같은 형식으로 표시 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경5003 (4)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-044호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,080,000,000원

* 토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

* 토지지분: 12.033㎡ (약 3.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

* 건물지분: 49.29㎡ (약 14.91평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있음.

* 부동산의 표시에는 '1층 디씨01-044'로 등재되어 있으나 현황은 'D동 C-144' 과 같은 형식으로 표시됨.

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철 5호선 구간 "풍산역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 2021년 1월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층 지상 10층 건물 중 1층 디씨 01-041호부터 1층 디씨 01-044호에 해당함. 외벽은 커튼월 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호임.

* 이용상태:

* 기호 1, 2 (추정)은 치킨 판매점 및 그 관계시설이었으나 현재는 내부 철거 상태임.

* 기호 3, 4 (추정)은 사무실 용도로 조사되었음. (본건 호수를 포함한 전체 공간의 이용 상태를 나타냄)

2.4. 인접 도로상태

본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 경매개시 및 채권자

* 경매개시결정일: 2025년 11월 3일 (수원지방법원 성남지원 2025타경5003)

* 채권자: 하OOO (본건의 경매를 신청한 채권자)

3.2. 말소기준권리

* 을1: 근저당권 (하나은행, 2023년 9월 8일 접수, 채권금액 3,840,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 등기부 요약 및 소멸 여부

* 등기부 채권 총액: 5,290,457,228원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2020년 12월 9일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후 수요

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 형태의 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있음. 다만, 현재 본건 일부(기호 1, 2 추정)는 내부 철거 상태로 공실 상태이거나 빠른 시일 내에 공실이 발생할 수 있음.

4.2. 업종 분석

과거 치킨 판매점 및 관계 시설 용도로 사용되었던 점, 현재 내부 철거 상태인 점, 사무실 용도 등으로 조사된 점을 미루어볼 때, 다양한 업종의 재창업 또는 업종 변경 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 하남풍산초등학교가 북동측 인근에 위치함.

* 문화/체육시설: 조정경기장이 인근에 소재함.

5.2. 교통 접근성

* 차량: 주요 간선도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 접근이 용이함.

* 대중교통: 인접 도로변에 버스정류장이 위치하며, 지하철 5호선 풍산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 지상권 인수: 토지 등기부상 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 부담을 고려해야 함.

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재함.

6.2. 건물 현황

* 공부상 표시와 현황 표시 차이: '1층 디씨01-044'로 등재되었으나, 현황은 'D동 C-144'과 같은 형식으로 표시될 수 있어 확인이 필요함.

* 내부 상태: 일부(기호 1, 2 추정)가 내부 철거 상태로, 원상복구 또는 임대 가능한 상태로 만들기 위한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 지역 규제

* 토지이용계획상 광로, 대로, 중로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있으나, 주로 아파트 및 주택 용도에 한정된 것으로 보임. (본건 상가 용도에 직접적인 영향 여부는 추가 확인 필요)

6.4. 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 점유하고 있을 경우 명도에 대한 부담이 발생할 수 있음. (인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 하남시 덕풍동 소재 현대지식산업센터 내 근린상가로, 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요는 존재합니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 현재 일부 공간이 내부 철거 상태로 공실 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 토지에 설정된 지상권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 향후 건물의 이용 및 관리에 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 지상권의 내용과 가치를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 공부상 표시와 현황 표시의 차이, 임대 관계 미상 등의 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 복합 지역 내 입지: 다양한 주거 및 업무 시설 인접으로 상업 시설로서의 잠재력 보유.

* 편리한 교통: 차량 접근성 우수, 대중교통 이용도 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 지상권의 가치 및 효력 범위.

* 현재 내부 철거 상태로 인한 원상복구 비용 및 소요 기간.

* 향후 예상되는 임대 수입 및 공실 위험.

* 주변 유사 상가의 시세 및 거래 동향.

* 본건의 감정가(1,080,000,000원)와 법원 경매 진행 상황.

위 사항들을 면밀히 분석하여 본건의 실제 가치를 평가하고, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.