나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5003 [3] 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-043호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센 터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철5호선 구간 "풍산역"이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

2021. 01. 06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 중 1층디씨 01-041호~1층디씨01-044호로서, 외벽: 커튼월 및 복합판넬마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 기호 1, 2 기호 1, 2 모두 치킨판매점 및 그 관계시설이었으나 현재는 내부 철거 상태 등임. - 기호 3, 4 사무실용도 등으로 조사되었음.

설비내역

공용 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 가로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터,근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류(폭 30m ~35m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청 에 별도확인 요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법 시행령 제 14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역( 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
부동산의 표시에는 '1층 디씨01-043'로 등재되어 있으나 현황은 'D동 C-143' 과 같은 형식으로 표시 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경5003 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 1층디씨01-043호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 11.65㎡ (약 3.52평)

* 토지 지분: 11.645㎡ (약 3.52평)

* 건물면적: 47.70㎡ (약 14.43평)

* 건물 지분: 47.7㎡ (약 14.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 조정경기장 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통임.

* 교통상황: 차량 접근 용이하며, 인접한 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하고, 남측 근거리에 지하철 5호선 "풍산역"이 소재하여 대중교통사정 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 가로장방형 토지로서, 공장(지식산업센터, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건의 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 20m의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m ~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2023-09-08 접수)

* 주요 등기 사항 요약:

* 소유권 이전 (2023-09-08)

* 근저당 (하나은행, 3,840,000,000원, 2023-09-08, 말소기준권리)

* 압류 (성동세무서장, 2025-04-25)

* 가압류 (신용보증기금, 1,032,900,000원, 2025-07-09)

* 가압류 (신보2024제27차유동화전문유한회사, 410,000,000원, 2025-07-25)

* 압류 (한국장애인고용공단, 2025-08-06)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-08)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 3,508,232,965원, 2025-11-03, 본건 경매)

* 압류 (국민건강보험공단, 2026-02-20)

* 압류 (하남시, 2026-03-23)

* 총 등기부채권액: 5,282,900,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 하남시 덕풍동 831-1 토지 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.09. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

4. 상권분석

* 건물 개요: 2021년 1월 사용승인된 현대지식산업센터 내 1층 근린생활시설. 총 10층 건물 중 1층에 해당.

* 현황: 기호 1, 2 (본건 일부)는 치킨판매점 및 관계시설이었으나 현재 내부 철거 상태. 기호 3, 4는 사무실 용도로 조사됨.

* 배후 수요: 주변 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 밀집으로 잠재적 소비자군 존재.

* 상권 특성: 신축 건물 내 상가로, 현대식 상권 형성 가능성. 다만, 현재 내부 공실 및 원상복구 필요성으로 인한 초기 공백 가능성 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 하남풍산초등학교 북동측 인근에 위치.

* 교통시설: 지하철 5호선 풍산역 도보 가능 거리, 버스 정류장 인접.

* 편의시설: 주변에 상업 및 주거 시설 혼재. 조정경기장 인근.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 본건의 대지권 목적인 토지에 별도 등기가 존재하여 권리관계가 복잡할 수 있음.

* 표시와 현황 불일치: 부동산 등기부상 표기(1층 디씨01-043호)와 실제 현황 표시(D동 C-143)가 달라 현장 확인 및 공부 정리가 필요할 수 있음.

* 지상권 인수: 토지에 설정된 지상권(2020.12.09. 등기)이 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 지상권의 내용, 범위, 존속기간 등을 면밀히 확인하여 재산권 행사에 미칠 영향을 파악해야 함.

* 내부 철거 상태: 현재 내부가 철거된 상태로, 원상복구 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 임대 수익 발생까지 공백 기간이 길어질 수 있음.

* 유동화 물건: 채권의 유동화로 인해 채권 양도 및 기타 복잡한 법적 절차가 발생할 가능성 있음.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 매수 시 관련 허가 절차를 준수해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 현대지식산업센터 내 근린상가로, 2021년에 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 풍산역이 인근에 있고 차량 접근성도 양호하여 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다. 또한, 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 잠재적 배후 수요는 확보된 편입니다.

그러나 현재 물건 상태가 내부 철거 중이며, 무엇보다 토지에 설정된 지상권이 소멸되지 않고 인수된다는 점은 매우 중요한 고려 사항입니다. 지상권의 세부 내용 확인 없이는 재산권 행사에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 더불어 대지권 목적인 토지의 별도 등기 존재, 등기부상 표시와 현황의 차이점 등 권리관계 및 물건 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고 관리할 수 있는 투자자에게는 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 내 신축 상가: 최신 건물로서의 상품성 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 역세권 및 지식산업센터 밀집 지역: 풍산역과의 근접성 및 주변 상주인구/거주인구를 통한 수요 확보 가능성.

* 지역 개발 잠재력: 하남시의 지속적인 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만, 현재 내부 철거 상태로 인한 원상복구 비용, 인수되는 지상권의 가치 및 영향, 토지의 별도 등기 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 인수되는 지상권에 대한 권리 분석 및 법률 전문가 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.