나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [7] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경52866 (7)

* 소재지: 경기도 광주시 역동로 5, 2층202호 (갤러리아플라자)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 776,000,000원

* 토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

* 건물면적: 84.24㎡ (약 27.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

* 건물명: 갤러리아 플라자

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 철근콘크리트

* 총 층수: 지하 3층, 지상 11층

* 본건 위치: 2층 202호

* 사용승인일: 2020년 02월 12일

* 총 호실 수: 178호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 용이함.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 건물 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하여 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 지역 지구: 준주거지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교 인근), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 채권자: 중OOO

* 말소기준권리: 2023년 08월 31일자 중구농업협동조합 근저당권 (을1)

* 주요 등기사항:

* 소유권 이전: 강석철 (갑7)

* 신탁등기 말소: 주식회사딤제1호 (갑6)

* 가압류 (전부 말소): 오릭스캐피탈코리아, 최윤진 외 1명, 신용보증기금, 삼성카드, 서울보증보험주식회사

* 압류 (말소): 광주시 (갑19)

* 임의경매개시결정 (말소): 중구농업협동조합 (갑18)

* 등기부채권 총액: 6,364,365,315원 (경매개시 시점 기준, 말소 예정 권리 포함)

* 본 건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 경매로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대관계 미상.

* 주의: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 보증금이나 차임이 얼마인지 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상가 현황

* 건물 용도: 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 주위 환경에 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하고 있어 복합적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 주변 상권: 역동사거리 인근의 상업 및 업무 밀집 지역으로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 건물 내 이용 현황: 본건 202호는 총 178개 호실 중 하나로, 다른 호실들은 다양한 상가 및 업무시설로 활용될 수 있습니다.

4.2. 주차 시설

* 지하 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

* 총 120대 기계식 주차 및 84대 기계식 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 본건이 위치한 갤러리아 플라자 건물 자체 내에 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등)이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* '역동사거리' 인근에 위치하여 금융기관, 병원, 기타 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 기타 주변 시설

* 주변에 다세대 주택 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권의 배후 수요로 작용할 수 있습니다.

* 광주중앙고등학교가 인근에 위치합니다.

* 검색 결과, 본 건 주변으로 유해 화학물질 배출 시설이나 대규모 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 환경 관련 제한 구역이 다수 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 임대차 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 실제 점유자 발생 시 협의 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한 관련 리스크

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 환경 및 개발 제한 구역에 해당합니다. 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도로의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 하자 및 내부 상태

* 현장 조사 없이 제공된 정보이므로, 건물 내외부의 실제 하자, 누수, 설비 노후 등 물리적인 상태에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 주의사항

* 감정평가서상 기호(2)~(6)이 벽체 구분 없이 일체로 된 상태라고 명시되어 있어, 입찰 참여 시 본건 202호의 정확한 위치 및 경계를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 역동의 역동사거리 인근에 위치한 갤러리아플라자 내 근린상가 점포로, 교통 및 접근성이 우수하고 주변 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 최근인 2020년에 사용승인을 받아 신축에 가까우며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 권리 분석상 모든 기존 권리는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 하지만 임대차 관계가 미상이며, 다수의 지역 제한 및 환경 규제가 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 권리상 안전하고 입지가 양호한 편이나, 명도 및 향후 활용에 대한 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역동사거리 역세권 인근으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 속하여 추가적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 근린상가 및 업무시설 용도로 활용 가능성이 높아 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 경매 메리트: 권리상 안전한 물건을 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 776,000,000원을 기준으로 합니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 본 건의 명도 난이도, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성, 그리고 향후 건물 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 임차인 관련 정보 미확인 및 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 각종 지역 제한 및 환경 규제 사항도 향후 건물 가치 및 활용에 영향을 줄 수 있으므로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 상권 및 임대 시세 조사, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 입찰가 산정은 권리 분석 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상담 후, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 거쳐 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.