나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [4] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

물건 비고

현재 공실상태로 평면도 도면상으로는 구분되나 현황은 벽체구분없이 일체로된 상태이고, 개별 출입구 없이 인접호수 출입구를 통해 출입가능 함

AI 물건분석

1. 1 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (4)

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 205호

건물명: 갤러리아 플라자

용도: 근린상가 (공부상), 업무시설 (건축물대장 주용도)

감정가: 488,000,000원

토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.51㎡ (약 16.19평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO (중구농업협동조합)

건물 규모: 지하 3층, 지상 11층, 총 178개 호실

본건 위치: 2층 205호

1. 2 입지조건

1.2. 1 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 광주시 역동에 소재한 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3 도로상태

건물은 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 4 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 다음과 같은 지역·지구 지정이 되어 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (광주중앙고교 인근)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 포함, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

1. 3 권리분석

1.3. 1 권리관계 요약

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당 (을1) 입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 2 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 소유권이전 (접수일자: 2023-08-31)

* 소유권이전 (접수일자: 2023-08-31)

* 근저당 (접수일자: 2023-08-31, 채권최고액: 4,380,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (접수일자: 2024-01-09, 채권자: 오릭스캐피탈코리아)

* 가압류 (접수일자: 2024-03-22, 채권자: 최윤진외 1명)

* 가압류 (접수일자: 2024-11-25, 채권자: 신용보증기금)

* 가압류 (접수일자: 2025-01-21, 채권자: 삼성카드)

* 가압류 (접수일자: 2025-02-21, 채권자: 서울보증보험주식회사)

* 가압류 (접수일자: 2025-02-28, 채권자: 서울보증보험주식회사)

* 임의경매 (접수일자: 2025-09-01, 채권자: 중구농업협동조합) - 사건번호 2025타경52866 (본건)

* 압류 (접수일자: 2025-09-15, 채권자: 광주시)

1.3. 3 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

1.3. 4 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 본건은 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 그러나 임대관계가 미상이므로, 실제 현황에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1. 4 상권분석

1.4. 1 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 경기도 광주시 역동 지역은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼합된 지역으로, 일상적인 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

'역동사거리' 인근이라는 지리적 이점은 유동인구 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 2 상가로서의 가치

공부상 용도가 근린생활시설로 되어 있어 상가로서의 영업 활동이 가능합니다.

주변 상업 시설과의 경쟁 및 시너지 효과를 고려해야 합니다.

1. 5 생활정보

1.5. 1 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2 교통 및 접근성

인근 버스정류장 및 차량 접근성을 고려할 때, 지역 내외 이동이 편리한 편입니다.

1.5. 3 교육환경

본건 인근에 광주중앙고등학교가 소재하며, 이는 해당 지역이 상대보호구역으로 지정된 근거가 됩니다.

1.5. 4 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1. 6 잠재적 리스크

1.6. 1 내부 구조 및 이용 상태

* 현재 공실 상태이며, 도면상으로는 구분되어 있으나 실제 현황은 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다.

* 개별 출입구가 없어 인접 호수의 출입구를 통해 출입해야 하는 점은 이용상의 불편함 및 임대 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 이러한 현황은 입찰 참여 시 반드시 현장 확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 2 토지이용계획 상 제한

* 준주거지역임에도 불구하고, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립승인, 토지거래허가 등 다수의 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 증·개축 또는 토지 활용 시 제약을 초래할 수 있습니다.

1.6. 3 임대 및 명도 리스크

* 임대 관계가 미상이고 현재 공실 상태이나, 잠재적 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조의 특수성으로 인해 임대 시 수요층 확보가 제한적일 수 있습니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 역동의 역동사거리 인근에 위치한 상가 건물입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 구조가 통합되어 있고 개별 출입구가 없는 점, 공실 상태 및 임대 관계 미상 등은 향후 활용 및 수익성 측면에서 신중한 검토가 필요합니다.

주변 교통 및 상권은 보통 수준이나, 토지이용계획상의 여러 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1. 8 투자 포인트

* 역동사거리라는 입지적 장점을 바탕으로 한 잠재적 상권 가치.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 정리된 권리관계로 인한 명확한 인수 부담 없음.

1. 9 예상 입찰가

* 감정가: 488,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 건물의 실질적 활용 가치, 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 상가 시세 및 임대료 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석 등이 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.