나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [3] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

물건 비고

현재 공실상태로 평면도 도면상으로는 구분되나 현황은 벽체구분없이 일체로된 상태이고, 개별 출입구 없이 인접호수 출입구를 통해 출입가능 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (3)

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층206호

용도: 근린상가

감정가: 456,000,000원

토지면적: 11.71㎡ (약 3.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.01㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO

건물명: 갤러리아 플라자

층 정보: 2층 206호

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 11층 (철근콘크리트구조)

총 호수: 178호

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도 제한) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2023-08-31, 중구농업협동조합, 4,380,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 권리(갑구의 소유권이전, 신탁등기말소, 각종 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 6,364,365,315원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 갤러리아 플라자는 역동사거리 인근에 위치하여 지역 내 근린생활시설 및 업무시설의 일부를 구성하고 있습니다. 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 개별 호실의 이용 상태 및 집합 건물의 특성상 상권 활성화 정도는 직접적인 방문을 통해 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경기도 광주시 역동에 위치하며, '역동사거리' 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있으며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황상태: 현재 공실 상태이며, 도면상 구분된 호실이나 현황상 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다. 또한, 개별 출입구가 없이 인접 호실의 출입구를 통해야만 출입이 가능한 상태로, 해당 호실의 독립적인 사용 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다. 입찰 참여 시 현장 조사를 통해 정확한 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 집합건물이나, 특정 호실의 내부 구조가 일체화된 상태이므로 구분등기된 대로 활용하기 위해서는 내부 변경 또는 별도 공사가 필요할 수 있습니다.

* 권리관계: 공동담보로 경매가 진행되는 물건입니다.

* 토지이용제한: 준주거지역 내에서도 가축사육제한, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한, 자연보전권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련 이슈: 검색 결과에 따르면 광주시를 포함한 경기 동부권에서 폐기물 처리 시설(소각장 등) 설치와 관련한 지자체 간 갈등 및 환경 규제 관련 이슈가 간헐적으로 언급되고 있어, 장기적으로 지역 환경 및 개발 관련 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 역동에 위치한 갤러리아 플라자 내 근린상가/업무시설로, '역동사거리' 인근에 자리하고 있어 입지 자체는 무난한 편입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 내부가 일체화되어 있고 별도 출입구가 없는 등 점유 및 사용에 있어 특이사항이 존재하므로, 매수 후 추가적인 조사 및 명도, 그리고 내부 구조 변경에 대한 검토가 필수적입니다. 등기부상 채무 관계는 경매를 통해 대부분 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 광주시 역동, 역동사거리 인근이라는 입지적 이점.

* 개선 가능성: 내부 구조 변경 및 독립적 사용이 가능해진다면 상가 또는 소형 업무 공간으로서의 활용 잠재력 존재.

* 권리 말소: 경매를 통해 말소되는 권리가 많아 비교적 깨끗한 권리 상태 확보 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰 사례, 권리 분석, 현재 물건의 현황 및 명도 가능성, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 현재 공실 상태이며 내부 구조상 별도 조치가 필요할 것으로 보이므로, 이러한 제반 사항을 반영한 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다. 제시된 감정가 456,000,000원을 기준으로 시장 조사 후 적정 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.