나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [8] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (8)

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 776,000,000원

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

토지지분: 19.726㎡ (약 5.97평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

건물지분: 84.24㎡ (약 25.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO

특이사항: 공동담보

건물명: 갤러리아 플라자

총 층수: 지하 3층, 지상 11층

총 호수: 178호

준공일: 2020년 2월 12일

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 건물 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일자 중구농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 6,364,365,315원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

* 건물 용도: 건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 공부상 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 개발 현황: 본건은 준주거지역에 속해 있으며, 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 발달되어 있어 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: '역동사거리' 인근으로 교통이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, CGV 영화관 등이 도보 가능한 거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: '역동사거리' 인근에 위치하며, '광주중앙고교' 상대보호구역에 포함되어 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 등이 소재하며, 비교적 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 갤러리아 플라자 건물 자체 내에 음식점, 카페 등이 입점해 있는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 준주거지역이나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도 제한) 등의 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 증축 등 특정 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 직접적인 인접 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 광주시에서 쓰레기 소각장, 화장장 등 폐기물 처리 시설 건립 관련 갈등이 보도된 바 있어, 주변 지역 개발 계획 및 주민 민원 등을 종합적으로 확인하여 잠재적 영향을 파악해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물의 근린상가/업무시설로, 역동사거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 채권 총액이 상당하나, 말소기준권리 파악 결과 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 정보 미상 및 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 역세권(광주역) 및 주요 도로 접근성이 좋으며, 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 준주거지역: 도시 지역 내 준주거지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 776,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 시 고려하는 요소들을 바탕으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세, 임대 수익률, 명도 가능성, 주변 상권 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.