나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [6] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

물건 비고

현재 공실상태로 평면도 도면상으로는 구분되나 현황은 벽체구분없이 일체로된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (6)

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 515,000,000원

토지면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.229999999999999㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.50㎡ (약 17.09평)

건물지분: 56.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOO (중구농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 현재 공실 상태로, 평면도상으로는 구분되나 현황은 벽체 구분 없이 일체로 된 상태임.

특수물건정보: 공동담보

2. 물건 기본정보 상세

2.1. 구분건물감정평가요약

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 역동 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물 내 2층 203호 외 7개 호실. 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

* 이용상태: 공부상 근린생활시설임.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로, "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 역동 27-68 : 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 포함/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

* 역동 27-83 : 준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 포함/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상임. 기호(2)~(6)은 벽체 구분 없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰 참여 시 확인 바람.

3. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 역동, '역동사거리'에서 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 편리. 서측 왕복 4차선 도로와 접해 있어 접근성 우수.

* 토지이용: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 각종 제한 사항(가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하나, 상가 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권.

* 권리사항:

* 근저당권 (중구농업협동조합)

* 각종 가압류 (오릭스캐피탈코리아, 최윤진외 1명, 신용보증기금, 삼성카드, 서울보증보험주식회사)

* 압류 (광주시)

* 임의경매 (중구농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 6,364,365,315원.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송충섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송충섭은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

* 지역 현황: '역동사거리' 인근의 상업 및 업무 복합 지역으로, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

* 개발 호재: 경기도 광주시 역동 일대는 대규모 도시개발사업 및 재개발 사업(역세권 개발, 공공재개발, 도심복합개발 등)이 활발히 추진 중이거나 계획 중에 있습니다. 이러한 개발은 향후 주거 및 상업 시설 수요 증가, 교통망 확충(GTX-D, 수광선 등)을 통해 지역 경쟁력을 강화하고 부동산 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

* 본 물건 위치: 갤러리아플라자 2층 203호로, 상업시설 내부에 위치합니다. 현재는 공실 상태이며, 주변 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화 시 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 관련: 관련 자료 조사 결과, 광주시 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 소각장, 화장장 등 혐오시설과 관련된 지자체 간 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 향후 개발 과정이나 지역 주민 민원 등을 통해 간접적인 영향이 발생할 가능성은 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

* 교육시설: 광주중앙고등학교가 인접해 있어 교육 환경 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 신규 임차인 확보를 위한 전략이 필요합니다.

* 현황과 도면상 차이: 공부상의 평면도와 달리 현황은 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 실제 사용 면적, 분할 임대 가능성, 원상 복구 비용 발생 여부 등에 영향을 미칠 수 있으며, 반드시 입찰 전 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 집합건물의 복잡성: 11층 건물에 178개 호실이 있는 집합건물로서, 관리비 연체, 공용 부분 하자 등 집합건물 특유의 관리상 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 지역 내 환경 이슈: 광주시가 폐기물 처리 시설 등과 관련된 지자체 간 갈등을 겪은 바 있어, 지역 개발이나 주민 민원 과정에서 간접적인 영향을 받을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 역동사거리 인근의 갤러리아플라자 내 근린상가로, 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항은 있으나 준주거지역에 위치하며 교통 접근성이 양호합니다. 다수의 권리 관계가 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리상 인수 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력 없는 0원 보증금/차임 임차인으로, 금전적 인수 사항은 없습니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 도면과 실제 현황의 호수 구분이 일치하지 않고 일체로 사용되는 점은 중요한 리스크이므로 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 광주 지역의 도시 개발 및 재개발 사업 추진은 장기적인 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 가치 상승 잠재력: 광주시 역동 일대의 대규모 도시 개발 및 재개발 사업은 향후 지역 가치 상승 및 배후 수요 증가로 이어질 가능성이 높습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

* 교통 및 입지: 역동사거리 인근이라는 지리적 이점과 양호한 도로 접근성은 상업 시설로서 긍정적인 요소입니다.

10. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 515,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 현황과 도면상 차이 등 명확한 확인이 필요한 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태(구조, 마감, 하자 등) 및 주변 상권 이용 현황 파악.

* 향후 임대 가능성 및 예상 임대 수익률 분석.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 광주시 역동 지역의 개발 계획에 따른 미래 가치 평가.

* 명확한 명도 가능성 및 소요 비용 예측.

위 사항들을 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 결정해야 하며, 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.