나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [2] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

물건 비고

현재 공실상태로 평면도 도면상으로는 구분되나 현황은 벽체구분없이 일체로된 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52866 (2)

소재지: 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 207호 (신주소: 경기도 광주시 역동로 5 (역동))

용도: 근린상가

감정가: 686,000,000원

토지면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.619㎡ (약 5.33평)

건물면적: 75.24㎡ (약 22.76평)

건물지분: 75.24㎡ (약 22.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층 지상 11층 건물 내 2층 207호

건물 현황: 공부상 근린생활시설이나, 현황은 벽체 구분 없이 일체로 된 상태임.

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호한 편임.

도로상태: 본건 건물은 서측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 다음과 같은 제한사항이 있음: 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (중구농업협동조합, 2023-08-31 접수, 4,380,000,000원)

등기부 현황:

* 갑6: 주식회사딤제1호 (신탁등기 말소, 2023-08-31)

* 갑7: 강석철 (소유권 이전, 2023-08-31)

* 을1: 중구농업협동조합 (근저당, 2023-08-31, 4,380,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 오릭스캐피탈코리아 (가압류, 2024-01-09, 48,852,481원) - 말소

* 갑10: 최윤진외 1명 (가압류, 2024-03-22, 61,129,443원) - 말소

* 갑13: 삼성카드 (가압류, 2025-01-21, 60,800,238원) - 말소

* 갑14: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2025-02-21, 434,278,451원) - 말소

* 갑15: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2025-02-28, 196,927,792원) - 말소

* 갑17: 중구농업협동조합 (임의경매, 2025-09-01, 4,215,469,116원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

* 갑18: 광주시 (압류, 2025-09-15) - 말소

총 채권액: 5,181,988,405원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 공실 상태이며 임대 관계는 미상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

본 물건이 소재한 갤러리아 플라자는 역동사거리 인근에 위치하여 가시성과 접근성이 우수한 상업 지역에 속함.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 상권의 기본적인 수요가 형성되어 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리한 입지임.

건물 자체 용도는 업무시설이나, 해당 호실은 공부상 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

본 물건의 직접적인 주거 관련 편의시설 정보는 제한적이나,

인근에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이함.

대중교통(버스정류장) 이용이 편리하여 외부와의 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

현황과 공부상 차이: 가장 중요한 리스크 요인으로, 본건(207호)은 평면도상으로는 구분되나 실제 현황은 벽체 구분 없이 인접 호실과 일체로 사용되고 있는 상태임. 정확한 내부 구조 및 경계를 반드시 현장에서 확인해야 하며, 추후 원상 복구 또는 구분 소유에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용 제한: 준주거지역 외에 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 사업 계획 수립 시 면밀히 검토해야 함.

공실 상태: 현재 공실 상태로 명도 부담은 적으나, 즉시 수익이 발생하지 않으므로 임대 또는 자가 사용을 위한 시간과 노력이 필요함.

높은 채권 총액: 본 경매 사건과 관련된 총 채권액이 상당하여, 채권 발행 주체(중구농업협동조합)의 대규모 채권이 본 건 담보와 연관되어 있음을 시사함. 이는 향후 시세나 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있는 요인임.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 역동사거리 인근의 역동로에 위치한 갤러리아 플라자 내 근린상가(2층 207호)임.

입지적 강점은 역동사거리라는 주요 교차점 인근에 위치하여 가시성과 접근성이 우수하다는 점이며, 준주거지역으로서 상업시설로서의 활용 가능성이 있음.

그러나 가장 큰 우려는 현황과 공부상의 차이, 즉 내부가 여러 호실과 통합되어 사용되고 있을 가능성이 높아 실제 사용 공간 및 구분 소유에 대한 명확한 확인이 필수적임. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항을 인지하고 사업 계획에 반영해야 함.

현재 공실 상태이므로 명도 관련 부담은 적으나, 신규 임차인 확보 또는 자가 사용을 위한 준비가 필요함.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 역동사거리 인근의 준주거지역에 위치하여 상업시설로서의 잠재력을 보유하고 있음.

양호한 접근성: 차량 진입이 용이하며 대중교통 이용 편의성이 좋음.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

명도 부담 감소: 현재 공실 상태로 임차인과의 명도 갈등이 예상되지 않음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 686,000,000원입니다. 이는 본 물건의 시장 가치 산정의 주요 기준이 됩니다.

그러나 실제 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황(특히 현황과 공부상 차이), 향후 임대 수익률, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 현재 파악된 리스크 요인(물리적 상태 불일치, 토지 이용 제한 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시점에서 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 본 보고서에서 언급된 정보와 추가적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 스스로 판단하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.