나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52866 [5] 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건 내 1층 103호외 7개호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 ""업무시설 및 근린생활시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역동 27-68 :준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중앙고교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)
역동 27-83 :준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기호(2)~(6)은 벽체구분없이 일체로 된 상태이므로 정확한 위치 및 경계 등은 입찰참여시
확인하시기 바람.

물건 비고

현재 공실상태로 평면도 도면상으로는 구분되나 현황은 벽체구분없이 일체로된 상태이고, 개별 출입구 없이 인접호수 출입구를 통해 출입가능 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경52866 (5)

* 물건 종류: 집합건물 (근린상가/업무시설)

* 건물 명칭: 갤러리아 플라자

* 소재지: 경기도 광주시 역동로 5, 2층 204호 (구: 경기도 광주시 역동 27-68)

* 토지 면적: 12.52㎡ (약 3.79평) (토지 지분)

* 건물 면적: 53.47㎡ (약 16.18평) (건물 지분)

* 건물 층수: 지하 3층, 지상 11층

* 총 호실 수: 178호

* 감정가: 488,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중구농업협동조합 (중OOO)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 광주시 역동 소재 '역동사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 건물의 서측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 중구농업협동조합 근저당 (2023-08-31)

* 등기부 현황:

* 건물 및 토지에 설정된 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 6,364,365,315원입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 해당 호실의 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 공부상 및 현황상으로는 근린생활시설로도 이용되고 있습니다. 갤러리아플라자는 총 178개의 호실을 갖춘 복합 건물입니다.

* 주변 상권: 역동사거리 인근의 상업 밀집 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있습니다.

* 잠재 수요: 주변의 다세대주택 거주민 및 인근 업무시설 종사자들을 대상으로 한 소비 수요가 예상됩니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 현재 검색 결과 상 광주시 역동 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 보고된 내용은 없습니다. 다만, 광주시 자체적으로 쓰레기 소각장 등 환경 기초 시설 유치 관련 주민 의견 수렴 및 갈등 사례가 있어, 입찰 전 해당 물건지 주변의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 상가로, 일반적인 주거 생활 정보보다는 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 인근 지역은 신축 아파트 단지와 기존 주택가가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 환경을 가지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황상 문제점:

* 본 호실(204호)은 평면도상으로는 구분되어 있으나, 실제 현황은 벽체 구분 없이 인접 호실과 일체로 사용되고 있습니다.

* 개별 출입구가 없어 인접 호실의 출입구를 통해야만 출입이 가능하여, 사용 및 관리에 불편함이 따를 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 규제:

* 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중앙고교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등) 등 다양한 용도지역 및 행위 제한이 적용됩니다. 이는 향후 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관련 불확실성: 임대 관계가 미상인 점은 공실 발생 시 임차인 확보에 어려움을 겪거나 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 역동의 역동사거리 인근에 위치한 갤러리아플라자 내 근린상가/업무시설로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가는 488,000,000원이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석을 특징으로 합니다.

* 그러나 현재 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있으며 개별 출입구가 없는 현황은 사용상의 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상 및 다수의 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역동사거리 인근의 상업 및 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 교통망 확충(수서-광주 복선전철 등)에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(488,000,000원)를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 공실률, 건물의 현황(일체 사용, 출입구 부재 등) 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상임을 감안하여, 명도 및 임차인 확보 비용, 그리고 예상되는 수리 및 내부 구조 변경 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 부동산 중개업소 탐문, 건축물대장 및 토지이용계획 확인 등을 통한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.